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保障房盈利模式成谜 上市公司增抢背后玄机
http://wz1122.com2020-10-15

  提要:3月26日,有媒体报道由中天城投(000540.SZ)投建的渔安新城公租房项目开工建设。保障房的建设与推出,并不属于完全的市场化行为,因此李俊呼吁政府能够给予更多的支持。未来,即使开发商出现资金紧张等问题,也能够将产权打包转让,从而获得相应收益——在成本和风险上具有独特优势。

  3月26日,有媒体报道由中天城投(000540.SZ)投建的渔安新城公租房项目开工建设。据称贵州渔安新城项目建筑面积100万㎡,共计1.6万套住房,总投资25亿元,将在两年内竣工并交付使用。

  3月28日,中天城投董秘李俊接受《证券日报》记者采访表示,公司在“十二五”期间拟投建的约20万套保障性住宅工程基本上都为公共租赁住房,配以商业设施建设。相应的,商品房投资于公租房建设并举,未来一段时间内,“两房”投资比例近乎1:1。

  保障房到底赚不赚钱?

  某大型房企接受《证券日报》记者采访时表示,公司在数年前曾投入6000余万元进行保障房建设。彼时,并未有政府补贴以及税收优惠等政策支持,但获得毗邻地块时具有了其他房企所不具备的优势——代价是保障房卖出后,公司账面上显示该项目亏损了千余万元。

  保障房到底赚不赚钱?曾有分析师在接受采访时表示,公租房的净利率在5%左右、经适房的净利率在8%-10%左右,而廉租房净利润率最低,约为3%。

  但是,这一说法并未能得到开发商的认同:“保障房肯定是赚不到多少钱的”,上述开发商工作人员对记者表示,“(保障房建设过程中)不确定性的因素太多了”。据他介绍,当初其公司所建为经适房项目,几乎以市价的一半卖出,“当时市价每平米在3000-4000元左右,但我们对外销售那个项目时每平米才卖2000多,部分户型每平米才一千多就卖出了,最终项目亏损了1千多万”。

  “土地成本几乎就占了住宅开发成本的40%-50%左右,”上述房企工作人员称,“建安成本几乎不可能省下多少,尤其是大型房企出于对自身长远发展的考虑,在原材料上更是所省有限”。因此,只剩下税费一项可以进行成本调节——“土地增值税这一方面可以省下来,但是其他费用方面商量余地不是很大。”

  “如果拿不到国家补助的话,以商品房模式进行运作,建保障房肯定是要亏损的”。上述房企工作人员如是说。

  公租房+商业地产

  中天城投“加码”保障房

  如果真如上述房企工作人员所说,那么中天城投又为何拟投入200亿元,完成建筑面积约1000万平米、约20万套保障房的建设?

  中天城投董秘李俊在接受《证券日报》记者采访时表示,这20万套保障房绝大多数都为公共租赁住房,选取地段较好(但并非核心区域)、人群密集地区进行规划建设。“我们比较看好公租房未来的市场——经济持续向上发展、政策也在鼓励西部地区的建设,未来贵阳等地将会进一步的发展,人群也会逐渐聚集”,李俊表示,“更何况我们的租金也并非一成不变,未来也会随行就市、稳步提升”。

  “公租房的租金一般是市价的70%-80%”,某位地产分析师表示。因此,开发商在进行公租房经营过程中让利的程度远远要小于经适房(含两限房)以及廉租房。

  除去房租收入外,李俊表示公租房的配套商业设施也是公司利润的又一保障:“人群密集之处,也需要商业配套设施,人们总需要购物以及娱乐场所”。因此,未来中天城投的商业物业也将与公租房建设同步进行。

  借力保障房项目

  开发商能享有“溢利”几何?

  开创“公租房+商业地产”模式的中天城投,是否在拿地以及税费方面享有相关的优惠与政策支持呢?

  “当然,保障房本身就在很多税费上就具有很多减免,但是前提是要有盈利才能有税费”,李俊表示,“因此,建保障房并非就是亏损的”。同时,他认为公司虽然能享有保障房建设应有的税费优惠,但是在拿地以及融资方面并未有多余优势,“我们和其他开发商是在同一起跑线上的”。

  保障房的建设与推出,并不属于完全的市场化行为,因此李俊呼吁政府能够给予更多的支持。

  有分析师表示,建造保障房很大一部分是需要政府“让利”的,尤其是在土地出让收入上。但是,公租房和经适房等保障房项目相比,具有两大特点:其一是公租房在土地取得上,是政府划拨的方式,未经过“招、拍、挂”环节将使得这一部分的成本大大降低;第二,公租房的产权归属于开发商——“谁开发谁持有”。

  未来,即使开发商出现资金紧张等问题,也能够将产权打包转让,从而获得相应收益——在成本和风险上具有独特优势。

  虽然,中天城投董秘李俊否认公司因参与保障房项目而享有拿地以及融资优势。但是分析师们则在出具的研究报告中则纷纷指明,参与保障性安居工程建设一方面“有利于公司获得更多的战略资源”,同时也“有望打开直接融资的阀门,从而改善资债结构”。

  事实上,并非中天城投,一线房企们也纷纷投身于保障房建设当中:郁亮声称只要有1块钱利润就会做保障房;保利、金地亦不甘人后;近期发布年报的房企中,有七成表示要参与保障房的建设……。

  为何房企开始争抢保障房这根儿“鸡肋”,或许万科年报中作出了解释:“天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往”。上文提及作保障房亏损千余万元的房企工作人员更是直言不讳,“我们当然要继续做保障房”——趋势使然之余,得到地方政府在土地出让、税费环节方面的“让利”以及融资更为容易是开发商们最直接的动力。


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