老舊小區改造指導意見出臺 存量翻新市場帶動建材需求

　　繼7月17日國家開發銀行、中國建設銀行支持市場力量參與城鎮老舊小區改造簽約儀式在京舉行后，7月20日，國務院辦公廳正式對外發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確城鎮老舊小區改造的目標任務、對象范圍以及支持政策等。

　　業內人士表示，老舊小區改造加速推進，帶動存量市場翻新需求，看好老舊小區改造帶來的增量機會。防水、涂料、管材、保溫材料等細分領域有望明顯受益，同時地產集中度提升、精裝占比增加，帶動市場向B端建材龍頭企業傾斜。地產資本賦能產業鏈優質企業，看好建材家居龍頭長期成長空間。

　　事件驅動 老舊小區改造指導意見出臺

　　7月20日，國務院辦公廳發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，要求按照黨中央、國務院決策部署，全面推進城鎮老舊小區改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動惠民生擴內需，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展。

　　隨著“舊改”上升到國家層面，老舊小區改造政策頻出，此次發布的《意見》明確了老舊小區改造的時間表、路線圖，強調要大力改造提升城鎮老舊小區，提出“2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到‘十四五’期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務”，并從建立健全組織實施機制，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，完善配套政策等6個方面進行了具體部署，明確了城鎮老舊小區改造的目標任務、對象范圍等，進一步細化改造內容和政策利好，將有助于后續更好地推動老舊小區改造。

　　7月17日，在住建部大力推動下，國家開發銀行與吉林、浙江、山東、湖北、陜西五省，中國建設銀行與重慶、沈陽、南京、合肥、福州、鄭州、長沙、廣州、蘇州9個城市，分別簽署了支持市場力量參與城鎮老舊小區改造的戰略合作協議。

　　根據簽約內容，在未來五年內，國家開發銀行、中國建設銀行預計將向五省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。其中，國家開發銀行預計將向吉林等五省提供2610億元貸款，中國建設銀行預計將向重慶等9個城市提供1750億元貸款，旨在通過金融機構與地方政府的共同努力，激發市場主體參與的內生動力，為全國提供可復制可推廣的經驗做法。

　　行業前景 “舊改”潛在存量規模巨大

　　根據中國城市科學研究會 《城市舊居住區綜合改造技術標準》，老舊小區指的是城市建成區范圍內建成使用20年以上，或環境質量差、配套設施不足、建筑功能不完善、結構安全存在隱患、能耗、水耗過高，建筑設備老舊破損的居住生活聚集居地（不包括危舊房，或列入棚戶區改造、征收拆遷、重大項目建設等計劃的舊居住區）。

　　據住房和城鄉建設部標準定額司巡視員倪江波此前在第十一屆全國既有建筑改造大會上介紹，我國2000年前老舊居住小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。其中，未達到節能50%標準的建筑面積還有17億平方米，缺乏無障礙設施的建筑面積19億平方米，基礎設施老化、環境較差的小區數量超過10萬個，占老舊小區總量的60%以上。

　　根據城鎮居住建筑面積體量來測算，1999年新增城市住宅建筑面積為48490.7萬平方米，根據老舊小區定義“城市建成區范圍內建成使用20年以上”，合理估計2019年新增老舊小區面積約為4.8億平方米。2020年、2021年和2022年新增城市住宅建筑面積分別為62147.6萬平方米、47157.4萬平方米和129500.0萬平方米。據此估算，2020年、2021年和2022年將會分別形成新增老舊小區改造規模6.2億平方米、4.7億平方米和13.0億平方米，尤其在2022年，舊改規模顯著增加。那么“舊改”潛在的存量規模則將分別在2020-2022年達到48.2億平方米、52.9億平方米與65.9億平方米。

　　恒大研究院常務副院長夏磊測算認為，按老舊小區改造的三大內容來看，基礎類的改造平均成本約每平方米300元，按40億平方米待改造面積測算，預計全國老舊小區基礎設施改造需投入1.2萬億元；改善類改造若只考慮電梯和停車，預計需要至少2.66萬億元；而對于提升類改造來說，若按每個小區投入400萬元、17萬個小區估算，需要0.68萬億元。因此，保守估計老舊小區改造至少需投入4.54萬億元。

　　投資機會 存量翻新市場帶動建材需求

　　中銀證券(行情601696,診股)表示，在“舊改”帶動的產業鏈運轉方面，鋼材、外墻涂料、水泥、砂漿、建筑保溫材料、木材等建筑設計和建筑材料屬于建材行業產業鏈；停車設備、綠化設備、電梯等屬于建筑裝修產業鏈。

　　在小區特色風貌、機動車位等改造的同時，能夠帶動家電、家具、家居裝潢以及汽車等居民的內部消費需求增長，而完善休閑健身、養老托幼等其他設施，也能夠引致社區居民對當地社區內物業、餐飲、零售、教育、養老等服務的消費需求。此外，在通信設施建設方面，光纖到戶和5G建設的改造內容也進一步促進新基建產業的發展。

　　國信證券(行情002736,診股)認為，參照《北京市老舊小區綜合改造技術經濟指標》（2017），根據測算，全國老舊小區基礎類改造對防水材料、涂料、管材及保溫材料的市場需求分別為249億元、566億元、366億元、332億元；按2020年3.9萬個老舊小區改造目標折算，數量占比約23%，對應基礎類改造對防水材料、涂料、管材及保溫材料的市場需求分別約57億元、130億元、84億元和61億元。若考慮到自選類改造部分以及居民自發進行戶內二次裝修，或帶動市場空間進一步提升。

　　此外，國信證券指出，老舊小區改造加速推進，帶動存量市場翻新需求，看好老舊小區改造帶來的增量機會，防水、涂料、管材、保溫材料等細分領域有望明顯受益；同時地產集中度提升、精裝占比持續提升，帶動市場向B端建材龍頭企業傾斜，地產產業資本賦能產業鏈優質企業，看好建材家居龍頭長期成長空間。具體標的上，國信證券推薦堅朗五金(行情002791,診股)、兔寶寶(行情002043,診股)、再升科技(行情603601,診股)、東方雨虹(行情002271,診股)、科順股份(行情300737,診股)、三棵樹(行情603737,診股)、帝歐家居(行情002798,診股)、永高股份(行情002641,診股)、偉星新材(行情002372,診股)、雄塑科技(行情300599,診股)。

　　中信證券(行情600030,診股)認為，老舊小區改造不僅是政策事件驅動投資，也會給防水、涂料、管材和物業管理的基本面帶來切實的變化。重點推薦東方雨虹、亞士創能(行情603378,診股)、保利物業和偉星新材等公司。 劉揚