東莞11部門深夜聯(lián)合發(fā)文：“莞9條”緊急收緊地產(chǎn)調(diào)控政策 非莞籍最多買2套 轉讓需證滿3年！

　　又有城市收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　緊隨深圳步伐，東莞在7月25日凌晨時分發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“《通知》”），調(diào)控政策進一步收緊。

　　我們先看一下重點內(nèi)容：

　　1、非莞籍首套房（新房/二手）需2年內(nèi)連續(xù)1年以上社保；2套須3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社保。

　　2、非本市戶籍擁有2套及以上住房，禁止購買第3套。

　　3、證滿3年方可轉讓。

　　4、異地公積金貸款，需要本人或配偶是東莞戶籍。

　　而值得注意的是，7月24日，國務院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，從座談會傳遞的信號看，房地產(chǎn)調(diào)控信號明確，總基調(diào)依然是堅持“房住不炒”、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段和“三穩(wěn)”調(diào)控目標不變。

　　聯(lián)合發(fā)布《通知》的11個部門陣容強大，具體為：東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局、東莞市公安局、東莞市自然資源局、東莞市不動產(chǎn)登記中心、東莞市市場監(jiān)督管理局、東莞市金融工作局、東莞市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室、東莞市住房公積金管理中心、國家稅務總局東莞市稅務局、中國人民銀行東莞市中心支行、中國銀行(行情601988,診股)保險監(jiān)督管理委員會東莞監(jiān)管分局。

　　發(fā)布《通知》原因是：為切實貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，進一步強化房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責任。

　　莞9條收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策

　　《通知》共有9條內(nèi)容，可稱之為“莞9條”，包括加大供應、提高購房門檻、延長限售時長、調(diào)整公積金貸款政策、加強價格監(jiān)管、規(guī)范金融秩序、規(guī)范時長交易秩序、加大信息公開力度及加強輿論引導等方面內(nèi)容。

　　根據(jù)《通知》，在加大住宅用地和住房供應力度方面，東莞將適當提高新增國有建設用地中住宅用地供應比例，優(yōu)先滿足住宅用地需要，緩解住房供需矛盾。積極創(chuàng)新體制機制，著力突破城市更新項目周期長、進展慢的瓶頸，增加住宅用地有效供應。加強住房區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，促進區(qū)域軌道交通等基礎設施互聯(lián)互通和教育醫(yī)療等公共服務設施對接，引導人口和住房需求合理分布。協(xié)同推進穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，優(yōu)化住宅用地差別化限地價出讓方式。加大安居房配建力度。原則上要求新供應住宅用地項目、政府主導城市更新住宅項目配建不少于住宅計容建筑面積 10%的安居房，用于人才住房等用途。試點建設“三限房”，在房價較高的熱點區(qū)域選取符合兩規(guī)、條件成熟、配套完善的地塊，建設“ 限地價、限房價、限購買人群”的住房項目。

　　《通知》中最重要的一項內(nèi)容是提高了購房門檻，非東莞市戶籍居民家庭在本市購買第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房，下同），須提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上社會保險證明；購買第二套商品住房的，須提供購房之日起前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上社會保險證明。非本市戶籍居民家庭在本市行政區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上商品住房的，暫停向其銷售商品住房。

　　同時，個人所得稅繳納證明不再作為購房資格審核材料。為做好與原有政策的銜接，在本通知施行之日前已連續(xù)繳納個稅滿一年或兩年的非本市戶籍居民家庭，仍可按原政策規(guī)定購買首套或第二套商品住房。

　　這意味著東莞也收緊了莞籍家庭的購房條件，不再落戶即能買，首套房還需要提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上社會保險證明，二套房更嚴格，須提供購房之日起前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上社會保險證明。這和深圳稍早之前的調(diào)整出發(fā)點一致，通過相關措施提高購房門檻，短期內(nèi)可快速壓制購房需求，同時打擊炒作買家，但長遠效果有待觀察。

　　第三條是調(diào)整限售政策，由2年延長到3年。具體為，自本通知施行之日起在本市行政區(qū)域內(nèi)購買的商品住房（以網(wǎng)簽時間為準，含新建商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權證滿3年后方可交易轉讓。

　　公積金政策方面的調(diào)整是：對于異地繳存住房公積金的職工，在我市購房申請住房公積金貸款的，職工本人或其配偶須為東莞市戶籍。

　　東莞將加強商品住房價格監(jiān)管，對于新建商品住房申報銷售價格明顯超出周邊市場價格水平的，從土地成本、建安成本、 銷售管理費用、稅費、企業(yè)利潤等方面進行全面核查，對定價超出行業(yè)公允水平又不能作出合理說明的，暫停核發(fā)預售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案。

　　規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序方面，東莞繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，持續(xù)做好房地產(chǎn)金融風險防控各項工作，切實防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。強化房地產(chǎn)融資業(yè)務管理，將房地產(chǎn)貸款集中度過高和增速過快的銀行列為重點監(jiān)管對象。加強對銀行等金融機構的監(jiān)管，督促銀行嚴格審核購房資金來源，嚴查嚴防挪用消費貸款及其他貸款用于購房。禁止非銀行金融機構向個人提供購房貸款。嚴厲打擊“高評高貸”行為，對參與“高評高貸”的評估機構、金融機構，依法依規(guī)追究相關機構和人員責任。

　　規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序方面，加大聯(lián)合查處力度，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，重點打擊房地產(chǎn)領域捂盤惜售、價外加價、虛假宣傳、惡意炒作、收“茶水費”等違法違規(guī)行為。對二手房市場操盤控價、抱團漲價、通過“陰陽合同”騙取貸款、將不具備交易轉讓條件的房源掛牌出售等惡意哄抬房價、擾亂市場秩序的行為從嚴查處。對相關參與機構、個人，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、限制交易、列入個人征信不良記錄等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

　　加大房地產(chǎn)信息公開力度方面，進一步加強商品住房用地、房源、住房交易價格等信息公開，促進供需信息對接對稱。定期發(fā)布全市已成交住宅用地的可售樓面單價平均數(shù)。適時公布存量房源和未來計劃上市房源情況。定期公布全市各鎮(zhèn)街（園區(qū)）新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)，適時公布各鎮(zhèn)街（園區(qū)）有代表性的、成交活躍的二手房樓盤的網(wǎng)簽交易信息，提高房價透明度，引導市場理性交易。

　　加強宣傳輿論引導方面，加強房地產(chǎn)政策宣傳解讀工作，及時發(fā)布權威信息，回應社會關切。加強房地產(chǎn)信息發(fā)布規(guī)范管理，對虛假夸大、捏造散布不實言論、誤導公眾、違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)信息的行為，依法依規(guī)嚴肅處理。

　　《通知》自印發(fā)之日起施行，此前相關政策措施與本通知不一致的，以本通知為準。

　　中央最新定調(diào)

　　7月24日，國務院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，總結房地產(chǎn)長效機制試點方案實施情況，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，部署下一階段房地產(chǎn)重點工作。

　　韓正表示，房地產(chǎn)長效機制實施以來，取得明顯成效，值得充分肯定。要堅持從全局出發(fā)，進一步提高認識、統(tǒng)一思想，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策、一城一策，從各地實際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時科學精準調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　從上述內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控信號明確，總基調(diào)依然是堅持“房住不炒”、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段和“三穩(wěn)”調(diào)控目標不變。

　　座談會有10城市人民政府負責人參加，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等。其中，近期已經(jīng)有深圳、南京、杭州、寧波4個城市收緊了調(diào)控政策。

　　東莞調(diào)控政策加碼有預期

　　后頭看，東莞調(diào)控政策加碼是有預期的。

　　疫情后，東莞房地產(chǎn)市場熱度迅速攀升，局部甚至滋生哄抬房價等亂象。6月中旬，東莞住建局發(fā)文，即日起至8月，將在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場亂象專項整治行動，目的為了有效遏制房地產(chǎn)市場亂象滋生，維護良好市場交易秩序，維護消費者合法權益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。本次專項整治行動重點打擊的擾亂市場秩序的行為包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未辦預售許可收取誠意金、捂盤惜售、未按申報價格銷售、制造房源緊張氣氛、虛假宣傳和中介機構及從業(yè)人員捏造散布漲價信息、炒賣房號、收“茶水費”、操縱市場價格等。

　　隨后不久，松山湖城市建設局發(fā)布《關于開展松山湖園區(qū)二手房地產(chǎn)市場亂象專項整治的通知》，重點打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違法違規(guī)行為、小區(qū)業(yè)主抱團哄抬房價行為，還有其他侵害人民群眾合法利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為。

　　進入7月份，東莞出臺史上最嚴厲的商品房預售制度——《關于進一步加強商品住房預（銷）售管理的通知》，具體包括：一次性申請預售面積不得低于30000㎡，同一幢（棟）住宅均價相差幅度不得超過20%，申報均價不高于本項目上一期同類型商品住房申報均價的5%（含），精裝修價格原則上不得超過2000元/㎡，超過標準的須提交第三方工程造價咨詢機構的評估報告，取得預售證或現(xiàn)售證書后，要在10日內(nèi)一次性公開全部房源，商品住房實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。

　　7月3日，松山湖城市建設局、市場監(jiān)督管理局稅務局聯(lián)合組織召集園區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，召開松山湖房地產(chǎn)市場亂象專項整治政策宣講會。會上各經(jīng)紀機構領取了《誠信經(jīng)紀門店服務承諾書》，并將簽署后在門店張貼，亮明對客戶的誠信服務承諾。上面明確指出，不能壟斷房源、變相囤積房源、捂盤銷售、操控房價；不能參與炒房，不與投機炒房團伙傳統(tǒng)，不為其提供房源；在網(wǎng)上發(fā)布二手房掛牌價不能明顯高于近期真實成交價或周邊樓盤均價房源；不能捏造和散布不實言論，或向客戶提供恐慌性購房信息，或制造房源緊張氣氛；不為交易當事人規(guī)避房屋交易稅等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利。

　　7月22日下午，東莞市市住建局又召開了全市30多家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構約談會，傳達大力開展房地產(chǎn)市場亂象專項整治的決心和力度。

　　此前深圳剛剛收緊調(diào)控政策

　　深莞相鄰相依。東莞房地產(chǎn)市場除受自身發(fā)展因素影響外，受深圳市場的影響也較大。從之前的情況來看，深圳客一直在東莞房地產(chǎn)市場購房群體中占據(jù)相當大的比例。今年東莞房價上漲幅度較大的松山湖片區(qū)，即明顯受到深圳產(chǎn)業(yè)溢出、人口溢出的影響。

　　稍早之前的7月15日，深圳再度收緊調(diào)控政策，自身房地產(chǎn)市場有所降溫，但對環(huán)深區(qū)域來講是利好。

　　7月15日上午，深圳市住房建設局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場監(jiān)管局、市公安局、市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

　　對比此前政策，主要變化如下：

　　1、提高深戶購房門檻，須落戶滿3年且能提供連續(xù)繳納36個月個稅及社保證明，方可購買商品住房。

　　2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　3、完善差別化住房信貸措施，無房有貸款記錄的購買普通住房首付50%，非普通住房首付60%；有1套房的購買普通住房首付70%，非普通住房首付80%。

　　4、將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　5、細化普通住房標準，須同時滿足容積率1.0（含）以上、套內(nèi)面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下、實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元等3項條件。

　　6、熱點樓盤優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數(shù)，合理確定房源和認購人數(shù)比例。

　　7、進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。

　　8、加大二手住房交易信息公開力度。

　　9、嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。

　　上述政策發(fā)布后的一周，深圳二手房市場成交量受到較大影響，環(huán)比下滑明顯。