樓市收緊：又一個壞消息！開發商的苦日子要來了？

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　　房企融資再次收緊！“三道紅線”禁止房企有息負債增長？

　　據21世紀經濟報道，隨著房企資金集中還款期的臨近，房企融資步伐加速。同時市場傳言稱監管層或設置“三道紅線”，將再次收緊房企融資。

• 　　剔除預收款后的資產負債率大于70%；

• 　　凈負債率大于100%；

• 　　現金短債比小于1倍。

　　監管擬進一步收緊房地產公司發債融資。地產債發行根據存量債務控制發行規模，其中銀行間市場上，借新還舊發債的額度按照70%-90%實行，具體比例會根據發行主體單筆單議進行確認。

　　央行數據顯示，二季度末，房地產開發貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末下降1.1個百分點。用益信托統計數據顯示，今年以來截至7月28日，68家信托公司共發行了3858款房地產集合信托產品，規模總計5118.5億元，相較于去年同期的4099款產品、6352.6億元的規模，出現大幅下滑。

　　中指院數據顯示，7月份房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%；過去3個月海外債連續增長，7月發行規模508億元，環比增長30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%，環比提高0.6%，創下2月份疫情爆發以來的利率新高。

　　海外債利率再創新高，這意味著，假如放縱房企高息密集融資，勢必會將房企乃至整個樓市進一步推向債務深淵，增加系統性風險。

　　所以市場傳出將“控制房地產企業有息債務”，不無道理。

　　那么什么是有息負債？有息負債是相對無息負債而言的。

　　從會計角度來講，無息負債一般來自預收賬款，以及延期支付形成的應付票據和應付賬款。

　　說通俗點就是由于欠款而無償占用別人的資金。而有息負債，指的是銀行長期借款、發行債券等。

　　二者的區別在于，前者可以無償占用他人資金，尤其是壟斷性企業；后者則需支付越高的利息。

　　據國金證券(行情600109,診股)研究所統計，超過這三道紅線的房企不在少數。

　　回過頭再去看，房地產是典型的高負債、資金密集型行業，現金流就是房企的生命線。

　　圖：房地產企業觸紅線情況統計

　　興業研究認為，此次收緊地產債融資將給最近較熱的土地市場和債券融資市場降溫，通過只允許償還不超過對應存量債務融資工具85%的方式壓降房企杠桿水平，在對房企主要的表外融資方式信托融資嚴管控后，進一步對房企表內債券融資進行管控，貫徹今年5月22日的兩會報告中提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”。