物業企業中期業績逆勢上揚 收并購成增加在管面積重要途徑

　　港交所上市內地物業企業近期陸續披露了2020年上半年中期業績報告。盡管有疫情的影響，物業企業業績表現普遍較好，多家錄得營收、歸母凈利潤50%以上的增長。

　　業績增長很大程度上受益于在管面積的增加。其中，收并購正成為物業企業增加在管面積的重要方式。

　　此外，由于物業企業能夠享受遠高于房地產業務的估值水平且能獨立融資，房企分拆物業板塊進行獨立上市的趨勢仍在延續。中國恒大、融創中國分別在2020年7月末和8月初公告可能分拆物業管理業務并獨立進行上市。

　　根據不完全統計，2020年截至8月27日，正式披露中期業績公告的港交所上市內地物業企業已超過15家，包括新城悅服務、雅生活服務、中海物業、綠城服務、碧桂園服務、保利物業等。

　　從具體業績來看，除了彩生活，所有企業上半年營收均實現同比正增長，多家企業增速甚至超過50%；歸母凈利潤方面，所有企業均錄得正增長。

　　圖1：部分物業企業2020年中期營收、利潤增速

　　永升生活服務2020年1-6月實現營收13.45億元，同比增長90.0%，在所有已披露中期業績公告的港交所上市內地物業企業中增速最快。期間，公司實現歸母凈利潤1.71億元，同比增長89.1%，與營收增速較為接近。報告期內，公司毛利率同比上升1個百分點至30.7%。截至2020年6月末，永升生活服務物業管理服務的合約建筑面積約為142.8百萬平方米。

　　此外，雅生活服務、碧桂園服務、弘陽服務、時代鄰里、正榮服務的營收增速也超過50%。

　　彩生活則是其中唯一實現營收負增長的物業企業。公司上半年實現營收17.79億元，同比減少約1.8%。仔細研究發現，公司營收負增長主要是受到增值服務、工程服務這兩塊業務營收負增長的拖累。

　　物業企業營收增長主要通過增加在管面積的途徑來實現。一般來說，增加在管面積通過三種方式：承接大股東的管理面積、拓展第三方業務以及收并購。由于上市物業企業擁有資本方面的優勢，收并購正成為這些企業擴大管理規模的普遍選擇。

　　以披露中期業績公告的部分物業企業為例，雅生活服務報告期內完成目前業內最大的收并購的整合，收購中民未來物業服務有限公司及其附屬公司60%的股權。

　　時代鄰里2020年上半年成功收購了廣州浩晴物業管理有限公司和廣州耀城物業管理有限公司。此外，公司還簽訂協議收購上海科箭物業服務有限公司51%的股權，進入工業物流地產物業管理領域。

　　新城悅服務于2020年5月完成對成都誠悅時代物業服務有限公司的并購，從而進入辦公樓領域。奧園健康則在2020年上半年就收購樂生活智慧社區服務集團股份有限公司及寧波宏建物業服務有限公司達成協議。

　　受益于較好的業績表現，港交所上市內地物業企業今年以來股價普遍表現強勢。其中，截至2020年8月27日，時代鄰里、永升生活服務、寶龍商業等企業的股價均已翻倍。同時，由于物業公司普遍享受較高的估值，越來越多的房地產企業選擇將物業板塊分拆進行獨立上市。

　　根據不完全統計，截至目前已有包括興業物聯、燁星集團、建業新生活、金融街(行情000402,診股)物業、弘陽服務、正榮服務在內的多家物業企業登陸港交所。

　　此外，多家頭部物業企業正排隊申請上市。2020年6月29日，世茂集團公告建議分拆世茂服務控股有限公司于香港聯交所主板獨立上市。招股書顯示，截至2019年底，世茂物業的總在管建筑面積為68.2百萬平方米。公司2019年產生收入24.89億元、利潤3.85億元。

　　中國恒大7月31日公告，其物業管理業務可能分拆及獨立上市。8月13日，公司進一步公告稱物業管理業務擬235億港元引入戰略投資者，買方將合計持股28.061%。由此測算，恒大物業管理業務的估值已經超過800億港元。

　　融創中國8月6日公告，建議分拆融創服務控股有限公司于香港聯交所主板獨立上市。招股書顯示，截至2020年5月31日，融創服務在中國管理635處物業，，在管總建筑面積達100.6百萬平方米。

　　8月26日，華潤置地公告其物業管理及商業運營服務業務可能分拆及獨立上市。