兩城房價領(lǐng)漲全國，密集調(diào)控卻難阻漲價！

 
核心要聞：    
 
 全國70城新房價格上漲城市數(shù)量得到控制，下跌城市數(shù)量有所增加；二線城市房價漲幅得到抑制，二手房價格環(huán)比漲幅回落，全國一、二、三線城市新房價格、一、三線城市二手房價格環(huán)比漲幅均有擴大。
 
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8月全國70城房價數(shù)據(jù)出爐。

從數(shù)據(jù)分析來看，在多地樓市調(diào)控密集加碼的背景下，全國70城新房價格上漲城市數(shù)量得到控制，下跌城市數(shù)量有所增加；二線城市房價漲幅得到抑制，二手房價格環(huán)比漲幅回落。不過，除二線城市二手房價外，全國一、二、三線城市新房價格、一、三線城市二手房價格環(huán)比漲幅均有擴大。

值得注意的是，8月，新房價格環(huán)比漲幅全國第一的是惠州，二手房價環(huán)比漲幅第一的是廣州，這兩個城市均位于粵港澳大灣區(qū)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多地密集加碼調(diào)控對于市場的影響并沒有出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，“金九銀十”房價繼續(xù)上漲的趨勢依然持續(xù)，但后期越來越多的城市加碼調(diào)控有望讓市場趨于平穩(wěn)。也有觀點認(rèn)為，傳統(tǒng)的“金九銀十”階段各地新房的供應(yīng)規(guī)模比較大，降價促銷將是主旋律，后續(xù)二手房市場也有望保持價格穩(wěn)定。

二線城市二手房價漲幅回落

國家統(tǒng)計局9月14日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，新房價格上漲城市有59個，與上月持平；下跌城市有9個，比上月增加3個。二手房價格上漲城市有47個，比上月增加2個；下跌城市有18個，比上月減少2個。

從房價漲幅看，除二線城市二手房價漲幅回落外，其他城市房價漲幅均有擴大。

初步測算，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手房價格環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

31個二線城市新房價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手房價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

35個三線城市新房和二手房價格環(huán)比分別上漲1.0%和0.6%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，新房價格上漲城市數(shù)量在連續(xù)4月增加后，7月開始減少，8月持平，而下跌城市數(shù)量有所增加，表明在當(dāng)前調(diào)控收緊的市場環(huán)境下有更多城市加入降價隊伍中。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，8月份，一、二、三線城市新房價格環(huán)比漲幅分別為0.6%、0.5%和0.6%，一線和三線城市的漲幅略有擴大，而二線城市則比較平穩(wěn)。“這說明本輪調(diào)控的重心在二線城市，總體上政策收緊帶來房價的降溫。”嚴(yán)躍進說，尤其是各地對于房地產(chǎn)交易秩序的管控趨嚴(yán)，使得市場預(yù)期更加穩(wěn)定，房價走勢也會更加平穩(wěn)，二線城市的二手房價漲幅有所回落。

對于8月房價漲幅整體擴大，嚴(yán)躍進認(rèn)為，部分城市房價漲幅依然較大，尤其是市場交易不錯、處于復(fù)蘇和升溫期的城市，房價數(shù)據(jù)會有所反彈。同時，8月新房價格漲幅全面擴大有結(jié)構(gòu)性因素，各地今年的樓盤普遍受預(yù)售證的影響，部分高端項目入市，客觀上會帶動所在城市的成交均價上升。

不過，貝殼研究院首席分析師許小樂則認(rèn)為，從貝殼研究院數(shù)據(jù)看，8月全國重點城市二手房市場實際成交量環(huán)比下降約7%，需求在3-5月持續(xù)釋放后，在6-8月進入平臺期，房價不具備大幅上漲的動力，漲幅溫和。8月房價環(huán)比漲幅的微幅擴大系正常波動。

粵港澳大灣區(qū)成漲價龍頭

盡管在多地密集調(diào)控加碼影響下，二線城市房價漲幅得到控制，但是大部分城市房價漲幅依然有所擴大，特別是一線城市新房、二手房價格漲幅均有擴大。

從新房價格環(huán)比漲幅居前的城市看，8月，惠州漲幅1.9%，位居全國第一；銀川漲幅1.8%，位居第二；錦州漲幅1.4%，位居第三；唐山、溫州漲幅1.3%，位居第四；濟寧漲幅1.2%，位居第五。

從二手房價環(huán)比漲幅居前的城市看，8月，廣州漲幅1.7%，位居第一；成都、金華漲幅1.2%，位居第二；深圳、唐山漲幅1.1%，位居第三；海口、銀川、無錫、溫州、濟寧漲幅1%，位居第四；寧波、西安、西寧、惠州、揚州漲幅0.9%，位居第五。

值得注意的是，在8月漲幅位居全國前五的城市中，惠州、廣州、深圳等均位于粵港澳大灣區(qū)。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這些城市房價明顯上漲的核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟恢復(fù)相對較好，投資屬性相對較高，而各地落地的調(diào)控政策執(zhí)行力度還未抑制住市場升溫。其中，深圳7月調(diào)控升級后，部分需求轉(zhuǎn)移到了惠州、廣州等城市，導(dǎo)致了這些城市房價在投資需求拉動下出現(xiàn)了快速上行。

嚴(yán)躍進也認(rèn)為，惠州新房價格環(huán)比漲幅全國第一，或和深圳調(diào)控加碼有關(guān)系。隨著深圳房價的高企和調(diào)控的升級，不排除有部分購房需求進入到惠州市場。尤其是惠州本身的房價相對便宜，所以深圳購房需求外溢后，自然會帶動惠州的房價上漲。

而對于廣州二手房價環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月全國第一，許小樂認(rèn)為，今年廣州二手房市場需求韌性較強，市場預(yù)期走高，進而導(dǎo)致近兩月價格表現(xiàn)較為突出。前8月全市二手住宅成交量超過去年同期，且同比增長5%，增速超過北京及上海。今年廣州二手房業(yè)主調(diào)價中漲價次數(shù)占比呈現(xiàn)持續(xù)走高態(tài)勢，8月達到24%。而廣州二手房市場需求的強韌性主要是去年下半年以來二手房均價的持續(xù)走低，需求入市門檻降低所致，同時7月以來深圳調(diào)控政策加碼也有一定的需求溢出。

此外，新房價格同比漲幅位居前五的城市分別為銀川（17.6%）、唐山 （15.4%）、西寧（13.4%）、徐州（11.6%）、錦州 （11.5%）。其中，銀川同比漲幅已經(jīng)連續(xù)3個月全國第一。二手房價格同比漲幅位居前五的城市分別為深圳（15.9%）、唐山（14.6%）、西寧（9.5%）、沈陽（9.4%）、無錫（9.2%）。其中，深圳在連續(xù)3個月同比漲幅全國第二后，8月漲幅升至全國第一。

嚴(yán)躍進指出，銀川的房價上漲力度最大，其依然需要積極進行管控。近期全國很多城市參加了中央和住建部的房地產(chǎn)座談會，銀川也在其中。不排除此類城市后續(xù)也會出臺管控政策，以穩(wěn)定房價和市場預(yù)期。

“金九銀十”房價繼續(xù)上漲？

隨著傳統(tǒng)“金九銀十”月份的到來，未來房價走勢備受關(guān)注。

張大偉指出，在二季度樓市基本全面恢復(fù)后，到三季度7、8月大部分區(qū)域樓市成交出現(xiàn)了同比上漲。特別是深圳、東莞、寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復(fù)蘇，而最值得關(guān)注的武漢市場也有明顯企穩(wěn)表現(xiàn)，環(huán)比上漲明顯。隨著市場的升溫，維持市場穩(wěn)定的政策取向從7月開始明顯轉(zhuǎn)向，8月出現(xiàn)了多城市政策收緊，持續(xù)到9月份，抑制市場過熱成為調(diào)控政策的新特征。

不過，張大偉認(rèn)為，樓市調(diào)控政策基本以“穩(wěn)”樓市為主，部分城市雖然出現(xiàn)了刺激市場的政策被收回，但對于市場的影響并沒有出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，“金九銀十”房價繼續(xù)上漲的趨勢依然持續(xù)，但越來越多的城市加碼調(diào)控有望讓市場趨于平穩(wěn)。

許小樂也認(rèn)為，下半年以來，全國已有約10個城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控，政策從供需兩端同時發(fā)力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，在抑制投資性需求的同時也注重保護合理自住需求的釋放。未來短期內(nèi)，房價上漲較快的城市不排除會出臺調(diào)控加碼政策。

嚴(yán)躍進則認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場進入到了傳統(tǒng)的“金九銀十”階段，各地新房的供應(yīng)規(guī)模比較大，降價促銷將是主旋律，后續(xù)二手房市場也有望保持價格穩(wěn)定。