“三道紅線”高懸 “踩線”房企出售資產忙“瘦身”

　　在融資新規提出對房企有息負債規模進行精細化管控的背景下，近期房企降負債、回籠資金的動作較頻繁。“踩線”房企多尋求出售負債較高項目或非地產主業標的。同時，緊抓融資機會，調整債務結構，并在“金九銀十”進行促銷。

　　專家表示，出售資產行為短期或延續。長期來看，房企需擴大精細化管理廣度和深度，尋求合理穩健的發展路徑。

　　出售資產案例較多

　　近期，房企出售資產進行“瘦身”的案例較多，表現為兩大特征：一是多為“踩線”房企；二是出售標的經營情況、財務表現多數欠佳或非地產主業。

　　北京產權交易所9月27日披露，中國金茂附屬公司金茂西南企業管理（重慶）有限公司，擬轉讓貴陽黔茂房地產開發有限公司60%股權。截至2020年8月31日，貴陽黔茂房地產開發有限公司營業收入為0元，營業虧損1077.37萬元，凈虧損805.21萬元；總資產25.68億元，負債合計8.56億元，所有者權益17.11億元。

　　中國金茂附屬公司福州興茂房地產有限公司，擬掛牌轉讓福州濱茂房地產有限公司51%股權。后者經營范圍涉及房地產開發經營、房地產信息咨詢等。截至2020年8月31日，福州濱茂營業收入為0元，營業虧損688.54萬元，凈虧損687.7萬元；總資產為39.77億元，總負債達32.84億元，所有者權益為6.93億元。

　　招商蛇口(行情001979,診股)擬轉讓深圳市招盛閣置業管理有限公司（簡稱“招盛閣置業”）100%股權。招盛閣置業經營范圍為自有物業租賃、物業管理。截至2020年7月31日，招盛閣置業營業收入為1142.13萬元，營業利潤為742.5萬元，凈利潤為556.88萬元，資產總額1.56億元，負債總計1.40億元，所有者權益1651.11萬元。值得注意的是，近期招商蛇口發布了多個股權轉讓公告。

　　中南建設(行情000961,診股)日前公告，擬轉讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權。截至2020年6月30日，南通中南谷經審計的資產總額為954.02萬元，總負債為786.25萬元，1-6月凈虧損133.73萬元。中南建設表示，該交易完成后，公司將進一步聚焦主業。

　　國泰君安(行情601211,診股)統計數據顯示，上述房企均有“踩線”情況。“三道紅線”包括剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。根據“踩線”的分檔，將對房企有息債務規模進行差異化管控。

　　“出售部分項目，房企可以盡快回籠資金，緩解短期償債壓力。同時，剝離盈利能力較弱或非地產類項目，可以獲得大量資金，進一步優化整體業務結構，聚焦地產主業。”中指研究院企業研究副總監劉水表示。

　　諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，“三道紅線”對激進擴張的房企影響較大，降負債成為亟需解決的問題。“短期‘踩線’房企出售資產行為或延續。有的房企則抓住窗口期融資，加快調整債務結構。”

　　抓融資促銷售

　　部分房企則繼續融資，“以新換舊”調整債務結構。

　　華僑城集團有限公司9月24日公告稱，公司2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券（第一期）品種一的發行規模為20億元，票面利率4.38%。公告披露，募資將用于償還債務和補充流動性。

　　9月25日，金科股份(行情000656,診股)80億元公司債券發行獲深交所通過。該公司債首期發行金額不超過40億元（含），期限不超過7年，募資擬用于償債。

　　根據克而瑞研報，8月中資房企人民幣債券票面利率多在3%-4%之間。如中國中鐵(行情601390,診股)35億元公司債的票面利率為3.95%，美的置業30.76億元公司債品種一、品種二的票面利率分別為4.33%、3.98%。

　　整體看，今年以來房企新發的人民幣債券票面利率低于往年。

　　貝殼研究院指出，就三季度情況看，8月、9月房企發債額環比有所下降。四季度融資規模大概率保持環比下降，房企銷售端壓力加大。為沖擊年度目標，房企或多采用促銷政策，對沖融資端壓力。

　　9月23日，中國奧園推出“奧園挑房節·限時88折起”活動，覆蓋北京、廣州、深圳、東莞、南寧、成都等20座城市。9月7日，中國恒大首先打響“金九銀十”促銷。全國樓盤全線7折，并提出“金九銀十”兩個月單月銷售額沖刺1000億元，“金九銀十”期間推盤40多個項目。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，9月1日至9月20日，全國30大中城市商品房合計成交1215萬平方米，成交面積較8月同期上漲5.6%。

　　看重“管理紅利”

　　“長期看，好的產品和服務才是房企長遠穩健發展的核心驅動力。”劉水表示，房企需要在精細化管控方面擴大深度和廣度。

　　萬科董事會主席郁亮日前表示，以“三道紅線”為代表的行業政策影響深遠，其影響力不亞于2002年的土地“招拍掛”制度。這是行業重大游戲規則的改變，是對所有開發商的挑戰。

　　郁亮指出，房地產行業的土地紅利和金融紅利已經遠去，未來需要把握“管理紅利”。未來企業應該聚焦好產品、好服務，實施長期主義。

　　萬科南方區域事業集團首席執行官孫嘉稱，萬科南方區域要聚焦產品和服務，鞏固和提升基本盤，進一步完善業務和管理架構。孫嘉將萬科南方區域新業務管理架構稱為“一體、兩翼、雙核”。其中“一體”是指整個南方區一盤棋，把整個區域的精力、資源通過協作方式凝聚起來，更高效地服務客戶，滿足客戶各方面需求。

　　著手產品和服務端成為眾多房企的共識。融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德日前接受中國證券報記者采訪時稱，公司重視且堅持創新引領高品質的產品與服務。“這是公司主要的競爭力。”

　　中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞在2020年中期業績會上稱，房地產增量部分減少，未來發展主要在存量上，地產商將更注重科技含量的住宅，企業將通過智慧社區、綠色建筑、裝配式住宅提升產品競爭力。

　　“長期看，房企要加強自身內增長、精細化運營，尋求合理穩健的發展路徑。精細化運營要求房企注重主業，包括去化速度、回款能力、財務指標是否穩健等。”王小嬙表示。