長租公寓沒前途了嗎？

　　“我才剛到深圳，現在因為這個事每天都很焦慮。”樂居（深圳）公寓管理有限公司（以下簡稱“樂居公寓”）的租客小任（化名）對研究員表示，今年6月初，她剛向樂居公寓支付了5.88萬元的年租金和押金，但9月底便被告知公司跑路了。

　　小任的遭遇并非個例。近3個月來，已有超過20家長租公寓因“高進低出、長收短付”的高風險經營模式而“爆雷”跑路，其中一些企業的創始人或負責人失聯，涉及資金上億元，給上萬房東及租客帶來重大經濟損失，也進一步消磨著長租行業的信譽。

　　“此類暴雷，本質上說明這種經營模式經不起推敲，或者說類似高進低出的房源管理模式，本身就不符合市場定價機制，在疫情沖擊下自然是難以支撐。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對研究員表示。

　　事實上，長租公寓并非因今年疫情才陷入困境。資本熱度消退之后，由于投資回報周期長、盈利模式不清晰等問題，自2019年起，多家頭部企業主動清退虧損房源，放緩規模擴張；“爆雷”事件更是屢見不鮮，據貝殼研究院統計，僅2019年便有52家面臨資金鏈斷裂、跑路或倒閉。

　　但不可否認的是，行業的長期市場需求仍在。從炙手可熱的風口到如今的“雷”聲不斷，長租公寓企業在殘酷的市場中掙扎與自省，探尋走進“下半場”的契機。

　　“有預謀的跑路”

　　9月30日，小任收到樂居公寓業務員發來的短信，稱公司的法人捐款跑路了，300多個員工2個月沒收到工資，1000多個業主從9月25日開始也沒收到房租。這距離她入住樂居公寓僅有4個月。

　　跑路事件發生后，小任才了解到，樂居公寓采用的是“高進低出、長收短付”的運營模式，在她看來，這個公司正是利用這種模式套取資金，這是“有預謀的跑路”。

　　所謂“高進低出”，是指長租公寓作為中間商，高價從房東手中租來房子，卻以低價租給租客；“長收短付”，即對房東采取月付或者季付的方式支付房租，而讓租客一次性支付一年或至少半年的租金及押金，以此獲得巨量現金流。

　　具體來說，樂居公寓以約5500元/月的租金從房東處租來房子，租金月付；而其卻僅以約4417元/月的租金租給小任，并讓其一次性支付了一年的租金及押金。小任告訴研究員，截至10月28日，跟她有同樣遭遇的租客有將近2000人。

　　“通過這種方式，長租公寓得以從房東手中搶得房源，迅速擴大市場規模。但如果企業將差額用于其他用途，則為之后的卷錢跑路創造了機會。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對對研究員表示。

　　天眼查數據顯示，樂居公寓由四川友聚好房房地產營銷策劃公司（以下簡稱“友聚好房”）持股99%，于今年3月才成立。按此推算，該企業從成立到跑路，歷時不過半年。

　　王帥則100%持股友聚好房，且掌握著另外10家房屋租賃企業的實際控制權，其中有7家在今年的2至4月份才成立，注冊資本均為100萬元。這些公司分布于多個一、二線城市，包括蘇州巢野、重慶知寓、上海申巢、上海燊巢、上海晴巢、成都隨心寓、長沙如居、合肥適居等。

　　▲樂居公寓的經營主體從成立到跑路，歷時不過半年。圖片來自天眼查。

　　無獨有偶，無冕財經研究員了解到，與之相關連的長沙如居（全稱：長沙如居房屋租賃有限公司）亦有跑路跡象。據天眼查，該公司于今年2月才成立。另據《每日經濟新聞》報道，重慶知寓、上海晴巢等均已出現資金鏈問題，涉及業主、租客、員工超千人，擴張模式同為“高收低租，長收短付”。

　　“業務員一問三不知，只說自己好久沒有發工資了。房東也沒有收到10月份的租金，現在執意要求我如果不續租的話就在這個月底搬走。”長沙如居的租客小米（化名）對研究員表示，他在8月19日和長沙如居簽訂了為期一年的租約，并支付了約1.2萬元的半年租金及押金，但僅住了2個月后，就被告知如居跑路了。

　　由此看來，成立時間短、采用“高收低租，長收短付”的運營模式在多個城市成立公司快速擴張、積累資金后跑路，似乎成為部分投機者“割韭菜”的慣用手法。樂居公寓、長沙如居之外，近期同樣被維權的小鷹找房、城城找房、適享公寓等，均出現同樣的套路。

　　“這一輪‘爆雷’的長租公寓以不知名區域性小公司為主，運營模式上高風險特征明顯，甚至還出現蓄意集資跑路的違法行為。”同策研究院研究總監宋紅衛向研究員指出。

　　以小鷹找房為例。據多家媒體報道，小鷹找房靠“高收低租、長租短付”的模式迅速籠絡資金，由于資金鏈斷裂引發房東、租客集體維權，涉資或上億。此外，其與準上市公司三彩家之間被疑存在利益輸送。

　　“實際上這也說明了一點，即企業至少沒有花太多時間去研究租賃市場的規律，只是從融資和投資的角度去看待此類問題，這肯定是不可持續的，也容易引起外部的誤解，損害了一些投資人的形象。”對于此類現象，嚴躍進對研究員表示。

　　他同時指出，此輪暴雷下，房源托管機制也受沖擊，房東對長租機構的信任度下降，后續長租公寓面臨解約風險，“至少從政策層面看，類似房屋托管的模式，后續確實需要規范，真正讓長租公寓機構和房東能夠形成可持續的發展模式。”

　　頭部陷入“瓶頸期”

　　較強的資金、運營實力，成為頭部企業在疫情沖擊下撐下去的籌碼。“像自如、蛋殼這樣的大規模長租公寓運營企業，首先是資金實力較強，同時協調調動各方面資源的能力較大，因此，抗風險能力比小型企業強。”宋紅衛對研究員表示，這些企業始終堅持在長期運營上，即使遇到外部沖擊，也會協調各方面資源，不會有短視的申請破產或者跑路行為。

　　但與此同時，懸而未決的盈利問題、趨緊的融資環境下，頭部企業正主動或被動放緩規模擴張，同時清退運營較差的房源或項目。

　　以蛋殼公寓為例。經過2017年至2019年的快速擴張，蛋殼公寓運營房間數暴漲近30倍，但虧損額也迅猛增長。財報顯示，2017年至2019年，蛋殼公寓的虧損額從2.7億多元飆升至34.35億元；2020年一季度，其虧損額仍在繼續擴大，由去年同期的8.16億元擴大到12.34億元。

　　今年疫情期間，蛋殼公寓被爆資金鏈緊張，出現拖欠房東租金、要求房東降租或解約的情況，由此引發一系列的維權。“蛋殼員工說，公司目前確實有壓力，正下狠心清理一批不盈利房源。”彼時有房東對“第一財經”表示。此外，據多位房東透露，蛋殼要求解約的房源，基本都是空置較高難以出租的房源。

　　從數據上看，蛋殼公寓亦收窄了在管房源的規模。截至今年一季度，其在管房源較2019年末減少近1.9萬間至41.9萬間。

　　“在當前長租公寓監管趨嚴，以及行業不景氣的背景下，對于房源的優勝劣汰也是順應市場趨勢所為。”陳霄對研究員表示，長租公寓需要用精細化運營模式來取代過去的粗放式經營。

　　房企旗下的長租公寓，也開始審慎了起來。過去的2019年，房企系長租公寓擴張規模明顯放緩。據克而瑞租售數據，2019年房企系長租公寓擴張規模僅同比增長30.43%，遠低于2018年173.6%的同比增速。

　　貝殼研究院發布的《2020年租賃市場半年報》顯示，截至2019年底，已有44家規模大型的開發商開展長租公寓業務。但今年上半年，沒有新開發商進入長租公寓領域，已進入其中的房企則從“拓荒”向“精耕”轉變。

　　頭部房企中，2019年，萬科的“萬村計劃”暫停簽約新房源。在今年3月的業績發布會上，萬科董秘朱旭表示，客觀和主觀兩方面的因素導致萬科長租公寓業務在規模上雖是全國領先，但還在爬坡期和探索期。此外，朗詩、遠洋等房企擬剝離長租公寓業務。

　　“這一趨勢說明長租公寓市場在經歷短暫的快速擴張期后進入瓶頸期，部分新布局的城市或區域難以實現盈利，造成規模擴張模式受到挑戰。另外，長租公寓市場目前仍然處于燒錢支持的階段，尤其新進入市場，一旦后續資金不能跟進，也會導致規模擴張受限。”宋紅衛對研究員表示。

　　在融資端，貝殼研究院指出，長租公寓領域股權融資的風口也基本已經過去，目前中小企業獲得投資較為困難。今年上半年，長租公寓領域的融資以開發商發行住房租賃專項債及ABS為主，且多為頭部企業和大型開發商，中小企業融資渠道收窄。

　　在宋紅衛看來，這是典型的資金避險需求上升的表現，且融資端的收縮會加劇市場洗牌，在一定程度上實現“強者愈強”行業寡頭出現。

　　探索下半場

　　自2017年，十九大確定房地產長效機制核心內容“租售并舉”，住房租賃市場迎來高速發展期，各路資本入局搶灘長租公寓。但短短兩三年間，長租公寓迅速從頂峰滑落，過去的野蠻生長導致租賃市場亂象叢生，如自如甲醛事件、橫行市場的租金貸，“爆雷”事件也頻繁發生。

　　在頭部玩家陷入瓶頸、中小企業仍將面臨較大的洗牌和淘汰概率的背景下，仍處多方機構布局、多種模式探索階段的長租公寓行業，該往哪走？

　　部分長租公寓正在探索輕資產托管模式，地方政府機關單位宿舍樓、人才公寓以及小型的長租公寓品牌是重要的管理輸出對象。代表企業如樂乎公寓，其通過樂乎托管和“樂乎有朋”輕加盟兩種業務模式快速獲取房源，為甲方包括運營方案、管理系統等服務，收益方式包括管理費、增值服務收入等。

　　據克而瑞租售數據，2019年，樂乎借助其資產模式，房源同比新增70%。今年3季度，樂乎在北京新開7個項目，新開業房源約2000間，并嘗試創新模式，以“滿客”為2020年的創新業務，為公寓主提供代招租服務。

　　此外，聯合資本端如銀行、險資，或與政府合作，也成為長租公寓“降低成本，減負前行”的新方向。

　　比如旭輝集團在去年4月與平安不動產簽署戰略合作：未來3年內雙方總投100億人民幣用于住房租賃項目的投資、開發及運營。

　　萬科、首創等房企則和村集體合作，啟動“集租房”（在集體建設用地上建設租賃住房）建設。今年7月，北京萬科第一個“集租房”項目泊寓成壽寺社區正式開業。這是北京乃至全國首個開工及入住的“集租房”項目。

　　“集租房”的建設在政府主導下產生，是未來租賃住房供給的重要來源。在這種模式下，房企省去了占用資金比例較高的購置土地的成本，不過因企業在其中承擔建設以及后期運營等全過程，故十分考驗企業操盤實力及一整套建設運營等能力。

　　“在當前長租公寓行業暴雷不斷，行業發展困難重重的情況下，輕資產模式憑借著服務和運營水平，著重于資產管理和客戶服務，未來輕資產以及輕重結合的模式或將逐漸成為行業發展趨勢。”陳霄對研究員表示。

　　具體到業務模式上，金融端收緊的情況下，一些長租公寓開始嘗試從單一服務主業向多元服務形態進化。比如目前國內管理規模最大的自如公寓就推出了保潔、搬家、維修等增值服務，以期拓寬營收來源。

　　自如CEO熊林在接受媒體媒體采訪時曾表示，自如為客戶管理房屋，只能在規模效益的基礎上獲取較低的毛利潤。而當規模達到一定基礎、形成口碑與品牌后，自如可以靠一些創新的增值服務獲取利潤。

　　多方機構入局探索背后，長租公寓仍是一個好賽道。根據克而瑞發布的《2019房地產多元投資領域全景報告》，我國住房租賃市場總規模預計達15510億元，其中北上廣深一線城市合計達5565億元，占比35.9%。

　　“政策紅利下，隨著機構的運營經驗的沉淀，長租公寓未來仍有生存機會。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對研究員，近期住建部關于《住房租賃條例（征求意見稿）》的出臺，倒逼機構更加關注自身運營和盈利能力，對于機構來說是機遇也是挑戰。

　　但她同時指出，整個租賃市場目前仍規范性不足，行業的管理迫在眉睫，政府及相關監管部門還需深入研究，“如加強租賃機構的資金監管，需要限制企業過渡利用金融杠桿；同時加強租賃市場的規范性，加快住房租賃條例出臺，保障租賃市場參與主體的權益，租戶、房東、中介三方利益平等。”