三道紅線下 上市房企現金與債務表現如何
【編者的話】在三道紅線下，上市房企現金與債務表現如何？中指研究院風險測評系統選取了100家上市企業作為樣本，根據企業去年銷售額劃分為3000億元以上、1000-3000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元和100億元以下共六個陣營，并依據2017-2019年公布的財務報告，從現金與債務的角度進行分析，并對房企資本結構提出要求，確保不發生現金流和短期債務的危機。
整體有息負債增速放緩中型房企仍需控制債務增長
“三道紅線”的標準提到“即使三線均未碰觸，有息負債增速也不得超過15%”，這已成為房企債務增長的上限，同時也給房企規模的擴張速度鎖定了一個范圍。過去幾年房企的高速發展離不開外部融資的支持，給債務增速規定上限無疑給房企的發展，特別是依仗高杠桿的房企擴張踩下了急剎車。房企債務規模與增長成為眼下重點關注對象。
從債務增長變化來看，近兩年有息債務增速呈明顯下降趨勢，2019年全樣本的增速均值從2018年的24.03%降至16.45%。其中以1000-3000億元陣營、500-1000億元陣營增速下降最為明顯，僅3000億元以上陣營和100-300億元陣營將債務增速控制在了15%之下。
樣本中2019年總有息負債增速超過15%的為50家，連續兩年增速超15%的為30家。其中，2019年1000-3000億元及300-500億元兩個陣營有超過60%的企業負債增速超過15%，而前者連續兩年超過15%的企業占比達46.67%。1000-3000億元陣營的發展及擴張意愿最為強烈，因此對外部融資的需求也最為迫切，受監管新要求影響也最大，這一陣營企業需要加快調整步伐，盡快放緩融資節奏，以應對新規。
從負債結構來看，房企仍以長期負債為主，2019年短期有息負債占總有息負債的均值為35.36%，較上年增加2.25個百分點，呈上升趨勢。從各陣營來看，除500-1000億元陣營外，隨著銷售額陣營的下降，短期有息負債占比上升，小型企業對短期外部融資支持依賴程度更高。
從債務的增速來看，2019年各陣營長、短期基本保持正增長，但短期負債增速高于長期，是引起總有息負債增長的主要因素；此外長、短期負債增速較上年均放緩，其中短期負債的增速降幅相對較小，是總有息負債增速仍保持高位的主要原因，因此控制短期負債的增速是保證企業避免踩線的重中之重。對于房企來說，短期融資的目的一般為償還到期債務、補充貨幣資金，這一融資來源的收窄會直接影響企業的償債能力，進而觸發流動性風險，需要謹慎處理。
現金短債比逐年降低貨幣資金增速下滑顯著
“三道紅線”中的現金短債比對企業現金的充足程度提出了要求。整體來看，2019年樣本企業中現金短債比小于1的企業有41家，連續兩年小于1的有28家，連續三年小于1的有22家，而這22家中又有20家在2019年三線全踩，分布在各陣營2-5家不等。
分陣營來看，尾部企業的現金充足度最差，基本無法覆蓋短期債務，其中100億元以下的7家企業有6家現金短債比小于1。前四個陣營的企業均值近三年均大于1，相對來說較為安全。
從比值變動來看，各陣營的現金短債比均值基本呈逐年下降趨勢，短期債務的保障能力有所降低，特別是頭部陣營降幅最大，從2017年的2.22跌至2019年的1.56。
從貨幣資金來看，3000億元以上陣營房企貨幣資金規模明顯高于其它陣營，2019年約為1000-3000億元陣營的3.27倍、500-1000億元陣營的6.74倍。從貨幣資金的增速來看，除100-300億元陣營外，其他陣營增速均值2019年均出現大幅下滑，其中300-500億元陣營增速僅為上年的1/3。
貨幣資金增速低于短期債務增速導致了現金短債比下滑。2019年僅100-300億元陣營的現金增速超過了短債增速，使其現金短債比略微高于上年，其他陣營均出現了比值下降。貨幣資金是最嚴格、最穩健的短期償債能力衡量指標，它反映企業隨時還債的能力，當現金增速不及債務增速時，房企的短期償債風險提升。
對于短期債務覆蓋能力持續不足的企業，需更加注意其現金充足度；而對于償債能力弱且又疊加了杠桿高的企業來說，長期償債能力、資金流動性等角度都需加以關注。
結束語
“三道紅線”不僅對房企的資本結構提出要求，控制企業的有息負債規模、避免出現償債危機更是本次政策的重點。
從行業整體來看，2019年總有息債務增速平均超15%，尚未滿足新規要求，而短期負債增速過高是總有息債務增速難以降低主要原因；現金短債比多數企業未踩線，但比值呈下降趨勢，貨幣資金增速不及短期負債增速是短期債務覆蓋能力減弱的主要原因。
分陣營來看，對于頭部企業，貨幣資金較為充足，企業對有息債務的增長進行了有效的把控，整體償債壓力較低。對于1000-3000億元、500-1000億元陣營企業來說，有息債務增速較為顯著，雖短期債務占比不高，現金對短期有息債務的覆蓋程度尚好，但也需要有效調整債務結構，避免短債過快增長帶來的償債壓力。對于小型企業來說，債務壓力較大，特別是對于100億元以下陣營企業，現金不能完全覆蓋企業的短期有息債務，一旦周轉不利，將出現債務危機，企業需加大回款力度保障現金充足性，同時調整債務規模和結構。 中指研究院