開年“買買買” 物企并購潮涌起

　　遞表物管企業還在排隊等待之時，完成上市的物管企業則掀起了收并購大潮。不過，收并購推動物管企業規模快速擴大的同時，還會帶來許多問題。毛利率走低是其中之一。

　　2020年末，物業股一支接一支赴港上市；2021年初，物業公司的規模擴張計劃也加速推進，既有恒大物業(港股06666)、合景悠活(港股03913)的大手筆收并購，在管面積一口氣完成躍升，也有金科智慧服務、弘陽服務(港股01971)的小步快跑。

　　不完全統計顯示，截至1月末，各大上市物業公司披露了15起收并購動作。業內認為，2020年新上市物管企業達到16家之多，作為擴大規模的快捷方式，物管企業將在2021年積極推動收并購。

　　并購頻發

　　2月3日，眾安集團(港股00672)旗下的眾安智慧生活服務有限公司以1.05億元的代價，將中國新城市(行情300778,診股)(港股01321)集團的商業物業管理業務收入囊中。

　　相較于眾安集團的“小動作”，恒大物業的收購動作可謂引人矚目。

　　立下每月新增拓展在管面積3000萬平方米的“軍令狀”不久，1月29日，恒大物業披露了首次收并購大動作，其以15億元總對價，收購寧波市雅太酒店物業服務有限公司100%股權。

　　恒大物業公告顯示，寧波雅太在浙江、江蘇、山東、四川等13個省份39個城市擁有在管項目940個，在管面積超過8000萬平方米，涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、大型工業園等業態，同時還擁有33個城市公共服務項目，在5A景區、地鐵、高鐵、機場、醫院等公共建筑及城市公共服務領域擁有管理經驗。通過此次收購，恒大物業的在管面積將超過3.8億平方米。

　　據克而瑞物管統計，截至2020年底，彩生活(港股01778)以約3.84億平方米的在管面位列行業第四位，碧桂園服務(港股06098)則以4.09億平方米位列第三位。也就是說，收購完成后，恒大物業的在管面積將成為行業第四，距第三名也僅一步之遙。

　　同樣通過一筆收購實現規模躍升的還有合景悠活。1月18日，合景悠活宣布擬以現金代價13.16億元收購雪松智聯科技集團有限公司的80%股權。

　　其中，截至2020年底，雪松智聯在管面積約8600萬平方米，是合景悠活同期在管面積的2倍。收購完成后，合景悠活的在管面積將突破1.2億平方米。據克而瑞物管發布的數據，合景悠活的在管面積規模此前位列行業45位，收購完成之后，其在管面積將超過華潤萬象生活(港股01209)的1.1億平方米、低于藍光嘉寶服務(港股02606)的1.3億平方米，位列17或18位。

　　事實上，藍光嘉寶服務也是通過收購逐步完成了規模擴張。據嘉和家業統計，藍光嘉寶服務在2020年先后完成17次股權收并購，共斥資約10億元，帶來5100余萬平方米的管理規模。

　　促使大部分物管企業進行收并購的是其對規模的渴求。

　　“當前正屬于物業行業跑馬圈地的重要階段，規模仍是物企企業發展的核心。” 藍光嘉寶服務董事長姚敏表示。

　　諸葛找房數據中心分析師陳霄向記者表示，對于物管公司來說，收并購是迅速實現規模擴張的最有效手段，尤其是在當前物管行業正處于迅速發展期，集中度尚不是很高的情況下，各大上市物管公司更是抓緊時機積極擴張，提高市場占有率，迅速搶占市場。

　　2021年，物管行業的收并購浪潮將更加猛烈。

　　“從上市企業收并購發起時間看，多聚集于物企上市后的1-2年，其中上市后1年內，是物企的黃金收購窗口期。”嘉和家業物業服務研究院院長唐卓認為，“2020年新上市物企數量高達16家，這些企業的總融資凈額546億元，占總融資規模的75%，在資金、企業擴張需求、利潤要求、戰略發展、規模效應的趨勢下，2021年將會成為物業行業收并購的大年。”

　　問題潛藏

　　收并購推動物管企業規模快速擴大的同時，還會帶來許多問題。毛利率走低是其中之一。

　　2019年底，碧桂園服務的物業管理服務業務的毛利率同比下降1.7個百分點至約30.2%。對此，碧桂園服務表示主要是由于其在2019年下半年收購多個物業管理公司并積極加大對外市場拓展第三方項目，新增的項目拉低了物業管理服務的毛利率。

　　雅生活的物業管理服務毛利率水平也在2019年下降2.1個百分點至25.3%，其表示原因之一便是收并購企業貢獻同比提升，而該些企業采取市場化發展策略，毛利水平相對較低。

　　同時，對于物管行業來說，規模擴大并不必然等于估值上漲。彩生活很早就踏上了收并購擴張之路。公開信息顯示，2014年上市之后，彩生活先后耗資近40億收購了百余家企業，規模快速擴大。2017年，彩生活以20.13億元的價格吞下了萬達物業，合約管理總建筑面積在當年突破了4億平方米。

　　不過，規模處于頭部的彩生活，卻一直陷在低估值中。就港股上市物企來看，其市盈率多在30-50倍，甚至在百倍以上，其中碧桂園服務、恒大物業的總市值已逼近2000億港元；而彩生活目前的市盈率約為9倍，總市值在50億港元左右。

　　“收購確實是能快速提升物業公司管理規模的最佳手段，但需要與公司的經營模式和運營能力相聯系，需要有規模、有增長、有特色的經營模式才更受資本市場青睞。”同策研究院資深分析師肖云祥認為。

　　陳霄也認為，在物管公司大舉收并購的同時，擴張速度過快，成本上升，若是盈利水平不能跟上，則對于企業運營來說將面臨挑戰，估值也會受到影響。

　　值得一提的是，在越來越多有名、有錢的大型物管企業涌入收并購行列時，實力稍弱的中小型物管企獲得理想標的的難度將加大。

　　1月31日，南都物業(行情603506,診股)發布公告稱，將與陜西國金實業發展有限公司、陜西秦嶺基金管理有限公司、陜西國金現代(行情300830,診股)生活服務有限公司簽訂《增資擴股協議》，擬以自有資金135萬元向標的公司進行增資。本次增資完成后，南都物業將持有標的公司45%的股權，并納入公司合并報表范圍。

　　但上述標的公司的業績并不十分突出，其2021年1月營業收入為0，凈利潤-0.83萬元。

　　相較而言，合景悠活拿下的雪松智聯截至2020年11月底實現收益約11.93億元、稅前凈利潤約1.63億元；而恒大物業則與出讓方訂下了業績承諾，后者要保證寧波雅太方面在2021年度營業總收入實現20億元、凈利潤實現1.2億元，2022年度營業總收入實現23億元、凈利潤實現1.4億元。