房貸限額放松？或只是局部市場維穩，明確看好國有大行上漲行情
銀行
房貸限額放松？或只是局部市場維穩
事件：根據21世紀經濟報道，近期央行廣州分行、廣東銀保監局下發有關廣東（不含深圳）轄內的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理相關工作的通知，結合廣東轄內實際情況，對第三檔、第四檔的地方法人銀行房地產貸款占比上限分別提高2pct、2.5pct。
投資要點
廣東適度放松地方銀行房地產貸款額度上限，本身符合前期房貸新規的要求，反映了因地制宜、穩定市場的政策導向。
銀保監會12月31日發布了房地產貸款新規，將所有銀行分為五檔，對每一檔內的銀行設置了個人住房貸款占比和房地產總貸款占比兩個上限（表1）。我們此前估算，部分頭部銀行超標（由于房貸存量規模較大），所以新政策對樓市及銀行信貸投放的影響深遠，一度造成今年部分地區的房貸額度緊張，部分銀行也對信貸投放規劃有所調整。
近期廣東省對第三、四檔的地方法人銀行房貸占比上限，在監管基準上分別調高了2pct、2.5pct，意味著廣東區域的按揭貸款額度有所放寬。不過，我們認為這并不代表對房地產貸款的調控力度超預期放松，因為此前政策文件中，本來就明確“可以結合區域發展情況，對三、四、五檔銀行的房貸占比上限增減2.5pct以內”。所以，本次廣東省上調房貸集中度指標的對象和上調幅度，完全符合前期政策要求。需要強調的是，住房貸款以外的房地產貸款（例如開發貸）占比不變，所以指標放松僅針對住房貸款，同時國有大行、股份行、民營銀行等也不涉及。
我們認為，廣東對房貸占比上限的放松，主要是結合區域實際情況，穩定房地產市場發展和消費者預期，同時保證滿足剛需。另一方面，監管層近期仍在嚴查經營貸及消費貸違規流向樓市的問題，同時熱點區域的房地產管控也持續嚴格，因此不代表房貸管控力度整體放松，但不排除后續仍有其他區域適度調整指標上限。此外，從地方法人銀行經營角度，適度松綁房貸也能緩解部分壓力，因為近期區域性地方法人銀行已經被禁止通過互聯網渠道異地吸收存款、投放貸款，而房貸仍屬于本地市場的優質資產。
宏觀角度，2020年房地產貸款增速進一步回落，全年低于人民幣貸款總量增速，存量貸款余額的占比小幅下行。
根據央行每季度發布的金融機構貸款投向統計報告，近兩年來我國房地產貸款的增速及占比均處于平緩下行趨勢。
①貸款增速角度：2020年房地產總貸款增速11.7%，較2019年走低3.1pct，增速連續29個月回落，同時8年以來首次低于金融機構人民幣總貸款增速。房地產總貸款中，個人住房貸款增速回落至14.6%，較2019年降低2.1pct，但仍然高于總貸款增速，意味著房地產開發貸增速回落更明顯，開發貸全年增速降至6.1%，拖累房地產總貸款增速。
②新增貸款占比：2020年全年的新增貸款中，房地產貸款占比26.1%，較2019年降低7.9pct。其中，個人住房貸款占比22.3%，同比降低3.4pct，而開發貸的新增占比下降至近年來最低的3.5%，降幅更明顯。
③存量貸款占比：我們測算2020年末，房地產貸款占人民幣貸款余額的比重為28.7%，保持平穩主要得益于個人住房貸款占比繼續微增，2020年末存量占比19.9%，同比提高0.3pct。房地產開發貸款存量占人民幣貸款余額的比例2019年末起已呈現下行趨勢，2020年末占比僅6.9%。
雖然從1月信貸數據來看，樓市行情仍推動居民貸款創歷史新高，居民中長期貸款在高基數基礎上依然同比多增1957億元，預計按揭貸款在額度趨緊前已大量投放，這也可以從30大中城市地產銷售增速驗證。但我們預計，后續居民信貸仍可能受房貸管控的影響而降速，房地產總貸款及個人住房貸款占比的平緩下行趨勢將持續。
部分上市頭部銀行房地產貸款集中度超標，但政策過渡期非常充足，對基本面及估值影響無需擔憂。
基于財報數據估算，以招商銀行(行情600036,診股)為代表的部分頭部銀行房貸集中度占比超標，市場一度擔憂房貸受限會影響此類銀行的信貸增長，以及基本面的穩定程度。我們認為，政策已經給予充足過渡期，商業銀行也不需要對存量房貸進行“壓降”，只需要調整未來2~4年的新增貸款結構，逐步推動存量占比達標。根據監管政策，超標2pct以內的銀行調整過渡期2年，超標2pct以上的調整過渡期4年。因此我們判斷，在房貸集中度調整過程中，優質零售銀行的財務指標不會產生波動，具體從資產切換角度來看，個人經營性貸款、消費貸等產品均有不錯的綜合收益。此外，優質的對公信貸資產（如綠色金融、新老基建等）也能夠切分部分信貸額度。
投資建議：明確看好國有大行上漲行情，首推建設銀行(行情601939,診股)（A/H股）。
①當前銀行股中，基本面趨勢與估值預期差最大的是國有大行，建議堅定布局全年貨幣政策常態化、貸款利率企穩上行邏輯下，國有大行的上漲行情，重點推薦建設銀行，尤其目前估值低至0.53x2021PB、較A股折價29%的港股。②依然看好頭部零售銀行上漲行情持續，長期重點推薦招商銀行、寧波銀行(行情002142,診股)。
風險提示：1）資產質量指標再度波動；2）貸款利率持續下行造成利差進一步收窄；3）房地產貸款監管造成新增貸款投放壓力。