TOP50房企“三道紅線”達標情況梳理：5家全達標 20家有望晉級“優等生”

　　根據媒體報道，監管部門近期出臺了“三道紅線”新規以收緊房地產融資。“三道紅線”分別是：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分別對應三個指標均超閾值、兩個指標超出閾值、一個指標超出閾值以及三個指標均不超閾值這四種情形。每一檔均規定了有息負債的增速限制。

　　面包財經以2019年銷售金額排名前50名的房企為初始樣本，在剔除部分數據不全或未上市房企后，按照2020年中報數據分別對其中45家房企（以下簡稱“樣本房企”）按照上述三個指標進行了排名。研究結果顯示，全部滿足3個指標的房企只有5家且以央企為主；8家房企3個指標全部觸線，面臨較大去杠桿壓力；滿足2個監管指標的房企數量最多。

　　由于房地產行業的經營特性，房企在房子交付前會提前收到部分或全部購房款項。這部分資金一般在資產負債表的負債項下計為預收款項或合同負債。值得注意的是，由于這些負債無需真正償還，因此計算房企資產負債率時扣除該項金額能夠更真實的反映企業負債情況。具體計算公式為：（負債合計-預收款項-合同負債）／（資產總額-預收賬款-合同負債）*100%。

　　面包財經根據房企公告和Wind數據計算發現，樣本房企中37家企業不滿足剔除預收款后的資產負債率小于70%的監管要求，比例超過八成，房企降桿桿壓力整體較大。

　　其中，中國恒大、中南建設(行情000961,診股)、綠地控股(行情600606,診股)、融創中國、碧桂園、泰禾集團(行情000732,診股)、中國奧園、中梁控股剔除預收款項后的資產負債率超過80%。值得一提的是，恒大雖然指標排名靠前，但公司早在2019年業績發布會時便提出了“高增長、控規模、降負債”的新發展戰略，表示“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”

　　中國海外發展、招商蛇口(行情001979,診股)、華潤置地、中國金茂、龍湖集團、保利地產(行情600048,診股)、首創股份(行情600008,診股)、金地集團(行情600383,診股)這8家房企滿足監管要求，剔除預收款后的資產負債率小于70%。一個很明顯的特征是，這8家房企中央企占了絕大多數。在未來降杠桿的背景下，這些企業有望掌握更大的主動權。

　　第二個指標凈負債率由帶息債務減去現金及現金等價物后再除以所有者權益獲得。根據Wind數據，45家樣本房企中19家沒有達到凈負債率小于100%的監管要求。

　　其中，泰禾集團、建發國際集團、中國恒大排名前3。以泰禾集團為例，公司截至2020年上半年末的帶息負債（短期借款+一年內到期的非流動負債+長期借款+應付債券）金額達到929.15億元，而同期的貨幣資金為43.05億元。2020年7月31日，泰禾集團公告控股股東簽署《股份轉讓框架協議》，擬將其持有的19.9%股份轉讓給海南萬益。

　　中國海外發展截至2020年半年末的凈負債率為27.60%，在樣本房企中處于最低位置。萬科、新城控股(行情601155,診股)同期的凈負債率分別為29.68%和30.86%，同樣處于較低水平。

　　第三個指標現金短債比的計算方式為貨幣資金除以短期有息債務，一般用以衡量房企的短期償債能力。

　　根據Wind和公告數據計算顯示，2020年截至六月末，大部分房企滿足現金短債比大于1倍的監管要求。其中，建發國際集團、中國海外發展、龍湖集團的現金短債比倍數排名位居前3且大幅高于其他房企。

　　相對而言，12家房企沒有達到監管要求，現金短債比小于1倍。在這中間，泰禾集團、華夏幸福(行情600340,診股)、富力地產排在最后3名。

　　綜合上述計算結果，全部滿足3個指標的樣本房企只有5家，分別是中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、保利地產和金地集團。3個指標全部觸線的房企則有8家，包括中國恒大、綠地控股、融創中國、泰禾集團等。

　　2個指標達標的房企數量最多，達到20家，占比約44%。這些房企未來有望通過持續降桿桿，逐步滿足全部“三道紅線”監管要求。除去數據缺失的企業，有一項或兩項達標的房企總數為32家。