“浦西F4”誰(shuí)是上海“國(guó)慶檔”人氣王...

 
核心要聞：    
 
 9月上海樓市共推出35個(gè)新盤(pán)，入市房源數(shù)高達(dá)8672套。而去年同期，這一數(shù)據(jù)為18個(gè)新盤(pán)近6500套房源，供應(yīng)量大幅提升。加上8月入市的31個(gè)新盤(pán)8007套房源，市場(chǎng)可選資源充沛。
 
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沉寂了近3年的上海樓市，正在持續(xù)走熱。

一、二手行情均受這一熱度傳導(dǎo)，量?jī)r(jià)齊升。

新房方面，網(wǎng)簽成交數(shù)從3、4月份開(kāi)始回暖，5月份沖至9013套，8月成交7824套，始終在高位盤(pán)桓。

這一體量是什么概念？

即從5月開(kāi)始隨便一個(gè)月的單月成交量都為近兩年來(lái)的新高。

二手房的表現(xiàn)則更直觀。

5月突破2.5萬(wàn)套之后，成交量仍在持續(xù)走高，6月高達(dá)28137套，七月沖至29108套，8月繼續(xù)保持在28801套的高位。

有中介行業(yè)上海區(qū)域中層對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，近來(lái)行情太火了，除了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房大漲外，普通二手房從3月到現(xiàn)在漲幅也有5%了。

有楊浦濱江的業(yè)主對(duì)記者表示，他半年前準(zhǔn)備把房子掛上網(wǎng)時(shí)中介建議定價(jià)530萬(wàn)元左右，現(xiàn)在同小區(qū)里樓層、裝修均不如他的房子，掛牌價(jià)已經(jīng)達(dá)到565萬(wàn)元。

熱度高漲的市場(chǎng)也在影響著交易者的心態(tài)。

見(jiàn)到《國(guó)際金融報(bào)》記者前，中介龐健（化名）剛剛結(jié)束與委托其售房的業(yè)主間的爭(zhēng)執(zhí)。深耕虹口市場(chǎng)17年來(lái)的他，是門(mén)店有名的“百萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人”。9月中旬，一名相識(shí)的業(yè)主將自己臨近北外灘的虹口某次新小區(qū)的房源委托給了龐健，市場(chǎng)的熱度讓龐健相信這套房源不難出手。他自掏8000元，簽了獨(dú)家委托協(xié)議，約定2個(gè)月內(nèi)房源成交。掛牌后一周，業(yè)主找到龐健要上調(diào)掛牌價(jià)20萬(wàn)元，擔(dān)心漲價(jià)后影響交易周期的龐健幾經(jīng)勸阻，但業(yè)主執(zhí)意上調(diào)，他堅(jiān)信在這個(gè)高溫的樓市里自己的房源依然搶手，雙方最終各讓一步，房源上漲10萬(wàn)至898萬(wàn)元。

龐健一邊修改門(mén)店白板上的房源價(jià)格，一邊無(wú)奈道：“同小區(qū)的一個(gè)大面積兩室，3月成交時(shí)還是880萬(wàn)，8月已經(jīng)漲到1000萬(wàn)了，9月賣(mài)了一套1100萬(wàn)。現(xiàn)在我們勸房東掛低點(diǎn)沒(méi)用，高價(jià)市場(chǎng)依然有人接盤(pán)，沒(méi)辦法。”

這是當(dāng)下上海樓市的真實(shí)寫(xiě)照。

高居不下的市場(chǎng)熱度為“雙節(jié)”里的申城樓市再添把火，據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，假期前后有23個(gè)項(xiàng)目入市參與到“國(guó)慶檔”滬上新盤(pán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，廝殺激烈，高潮迭起。

“搶跑”者結(jié)局迥然

從供應(yīng)來(lái)看，9月上海樓市共推出35個(gè)新盤(pán)，入市房源數(shù)高達(dá)8672套。而去年同期，這一數(shù)據(jù)為18個(gè)新盤(pán)近6500套房源，供應(yīng)量大幅提升。加上8月入市的31個(gè)新盤(pán)8007套房源，市場(chǎng)可選資源充沛。

記者注意到，有9大項(xiàng)目為搶占國(guó)慶檔，提前一步卡在了節(jié)前3日內(nèi)開(kāi)盤(pán)入市，分別是金山新城的金玥灣、松江新城的合景天悅賦、崇明陳家鎮(zhèn)的東灘花園、青浦趙巷的映虹橋、徐匯康健的天悅、金山新城的光明金山府、奉賢南橋的光明九胤、嘉定新城的莫里斯花園和松江新城的華發(fā)象嶼華府，共計(jì)2459套房源可選。從區(qū)域來(lái)看，多為郊區(qū)項(xiàng)目。

其中，有兩個(gè)新盤(pán)已率先從這場(chǎng)國(guó)慶爭(zhēng)奪戰(zhàn)中脫穎而出。徐匯康健板塊的天悅開(kāi)盤(pán)推出了100㎡3房房源共84套，收獲認(rèn)籌數(shù)481組，認(rèn)籌率達(dá)572%，為月內(nèi)第二高，目前已經(jīng)清盤(pán)；華發(fā)象嶼華府9月30日開(kāi)盤(pán)收獲145.16%較高認(rèn)籌率，目前僅剩少量房源可售。

其余6盤(pán)均位于外環(huán)外，屬認(rèn)籌未過(guò)100%或未公布搖號(hào)開(kāi)盤(pán)者，國(guó)慶期間均是現(xiàn)房可售。

相較于已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，處于認(rèn)籌期的新盤(pán)或許才是這個(gè)假期真正的主力軍。

《國(guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，10月1日-8日，共有11個(gè)新盤(pán)宣告在此期間認(rèn)籌，供應(yīng)較為充沛。除古北金鷹府位于中外環(huán)間，其余10個(gè)項(xiàng)目均處于外環(huán)外，入手門(mén)檻相對(duì)較低；產(chǎn)品類(lèi)型包含遠(yuǎn)郊剛需戶(hù)型、疊墅及合院戶(hù)型，照過(guò)往去化速度看，部分大戶(hù)型高總價(jià)產(chǎn)品或?qū)⒚媾R去化困難的窘境。

認(rèn)籌金最高的是閔行浦江板塊的桂鴻院，本次推出310-382㎡院墅與194㎡平層產(chǎn)品，認(rèn)籌金分別為300萬(wàn)元與150萬(wàn)元，整體戶(hù)型較大總價(jià)偏高，且距離軌交8號(hào)線2公里路程，對(duì)普通剛需及剛改購(gòu)房者并不友好。

區(qū)內(nèi)金虹橋板塊的古北金鷹府亦宣告于假期內(nèi)推出三期新房共46套，認(rèn)籌金高達(dá)280萬(wàn)元，較7月加推時(shí)認(rèn)籌金高出了190萬(wàn)，這與其本次推出的245㎡大戶(hù)型有關(guān)，總價(jià)在1400萬(wàn)元起，入手門(mén)檻較高。

浦東惠南板塊同期有2個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌。君御公館最早開(kāi)啟認(rèn)籌，認(rèn)籌金50萬(wàn)元，本次項(xiàng)目為全新盤(pán)首推，產(chǎn)品類(lèi)型為建面約93-125㎡的3-4房，共184套，取證均價(jià)3.4萬(wàn)元/㎡。

距離君御公館7公里的海玥瑄邸亦宣告于9月30日-10月5日期間認(rèn)籌，認(rèn)籌金38萬(wàn)元，主推建面約81-159㎡2-4房及部分洋房、疊墅產(chǎn)品，共412套，總價(jià)在268萬(wàn)起。值得一提的是，兩項(xiàng)目距離軌交16號(hào)線均有1.6公里距離，公共交通略有不便。

認(rèn)籌金在20萬(wàn)元檔的有4個(gè)新盤(pán)，分別是寶山羅店板塊的中集金地美蘭城、青浦淀山湖板塊的首創(chuàng)禧悅繁華里、崇明陳家鎮(zhèn)板塊的仁恒海和院、寶山顧村板塊的大華錦繡四季，4個(gè)項(xiàng)目均為新房市場(chǎng)里的“老盤(pán)”新加推。

其中，中集金地美蘭城在今年前9月成交銷(xiāo)售面積達(dá)6.41萬(wàn)㎡，位居上海樓盤(pán)銷(xiāo)售面積排行榜第6位；成交套數(shù)達(dá)698套，位居上海樓盤(pán)銷(xiāo)售套數(shù)排行榜第3位。

此外，東灘云墅、中建錦繡溪庭、萬(wàn)科西郊都會(huì)等項(xiàng)目均宣告于10月1日-8日期間開(kāi)啟認(rèn)籌，認(rèn)籌金5萬(wàn)-10萬(wàn)元不等。

浦西“F4天團(tuán)”浮出水面

相較于認(rèn)籌期項(xiàng)目的搶收，不少即將入市的項(xiàng)目也在這個(gè)國(guó)慶檔加緊蓄客，其中浦西F4（新湖明珠城+青藍(lán)國(guó)際+青云壹號(hào)+保利天匯）關(guān)注度頗高。

從區(qū)位來(lái)看，F(xiàn)4成員分布于虹口、楊浦、普陀、靜安（閘北）四區(qū)，均為內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目，單價(jià)約在10萬(wàn)-12萬(wàn)之間，上車(chē)門(mén)檻千萬(wàn)元以上，不管是價(jià)格還是開(kāi)盤(pán)進(jìn)度，彼此間具備一定的競(jìng)品屬性。

坐落于新盤(pán)項(xiàng)目甚少的楊浦區(qū)，鞍山板塊的保利天匯吸引了不少眼球。即使售樓處尚未建好開(kāi)放，開(kāi)發(fā)商也不愿錯(cuò)過(guò)國(guó)慶檔的熱度，索性在項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的旭輝商業(yè)廣場(chǎng)搭建了個(gè)臨時(shí)售樓處。《國(guó)際金融報(bào)》記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，這個(gè)不到20㎡的小空間里擠滿(mǎn)了30余人，小小的沙盤(pán)被圍了個(gè)水泄不通。飯點(diǎn)時(shí)分，有些取號(hào)排隊(duì)的客人索性加入看房大軍。

保利天匯的臨時(shí)售樓處里人潮涌動(dòng)（孫婉秋攝）

12名中介賣(mài)力地向前來(lái)咨詢(xún)的客戶(hù)做著介紹，末了不忘提前客戶(hù)先驗(yàn)資，“首套400萬(wàn)，二套800萬(wàn)”。

事實(shí)上，隨著市場(chǎng)熱度的升溫，開(kāi)發(fā)商驗(yàn)資的門(mén)檻也水漲船高，他們嚴(yán)苛地篩選著意向客戶(hù)們，“F4”們近乎全部按照首付標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行驗(yàn)資。

夜幕降臨，保利天匯的銷(xiāo)售員依然在等待客戶(hù)（孫婉秋攝）

由于尚未取證，保利天匯尚無(wú)開(kāi)盤(pán)價(jià)，銷(xiāo)售王恒（化名）告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，公司要求對(duì)外報(bào)價(jià)統(tǒng)一口徑為11.5萬(wàn)元。這也意味著，相較于周邊的次新盤(pán)現(xiàn)代綠洲城，均價(jià)高出近3.5萬(wàn)元，比1.5公里外的虹口區(qū)建邦16區(qū)均價(jià)高出1.8萬(wàn)元左右。

對(duì)于記者提出的這一預(yù)售價(jià)是否能申請(qǐng)通過(guò)，王恒坦言“很難”，其認(rèn)為大概率在10萬(wàn)+左右。

和愛(ài)人一起了解完情況后，楊潔（化名）告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，她想置換一套學(xué)區(qū)房，楊浦區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源豐富，原以為保利天匯有機(jī)會(huì)對(duì)口打虎山路第一小學(xué)（后者是楊浦連續(xù)多年第一梯隊(duì)小學(xué)），但銷(xiāo)售坦言近乎沒(méi)有可能，學(xué)區(qū)的落空讓保利天匯在楊潔夫婦心里失去了吸引力。

在保利天匯身上未能實(shí)現(xiàn)的學(xué)區(qū)正成為10公里外新湖明珠城的強(qiáng)力賣(mài)點(diǎn)。

新湖明珠城售樓處（孫婉秋攝）

不同于其他三個(gè)項(xiàng)目只能看沙盤(pán)，樣板間已經(jīng)開(kāi)放的新湖明珠城讓國(guó)慶期間慕名前來(lái)的購(gòu)房者體驗(yàn)更為徹底。由于此次新開(kāi)房源仍位于此前的三期項(xiàng)目中，新湖明珠城對(duì)口的小學(xué)為普陀區(qū)第一梯隊(duì)的江寧路小學(xué)，銷(xiāo)售邱屹（化名）自信道：“除了前灘板塊，目前新盤(pán)項(xiàng)目中沒(méi)有比我們對(duì)口學(xué)校更好的了。”剛剛辦理完第732組客戶(hù)驗(yàn)資的邱屹對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，此次加推房源400多套，目前已驗(yàn)資730多組，認(rèn)籌率突破100%近無(wú)懸念。

新湖明珠城沙盤(pán)（孫婉秋攝）

相較于明珠城項(xiàng)目，新湖在青藍(lán)國(guó)際二期上的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)得更為徹底。

由于一期交付的珠玉在前，二期尚未開(kāi)盤(pán)便讓市場(chǎng)充滿(mǎn)期待。2017年一期項(xiàng)目交付時(shí)，無(wú)論是蜂窩鋁板&進(jìn)口石材的外立面還是內(nèi)部裝備標(biāo)準(zhǔn)均豪華得近乎不計(jì)成本，加上物業(yè)的良好管理，使得青藍(lán)國(guó)際一期已經(jīng)使用3年依然如新。

朱凡（化名）一家在小區(qū)實(shí)地轉(zhuǎn)了一圈后決定驗(yàn)資，他對(duì)小區(qū)里兩個(gè)下沉式庭院頗為滿(mǎn)意，剛從400米外的融創(chuàng)青云壹號(hào)過(guò)來(lái)的他坦言：“價(jià)格不相上下的兩個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品端的打造依然存在不小差異。”

青藍(lán)國(guó)際一期外立面（孫婉秋攝）

一條東寶興路將相距不過(guò)383米的兩個(gè)項(xiàng)目分割在了兩個(gè)區(qū)域，青藍(lán)國(guó)際在靜安（閘北），青云壹號(hào)在虹口。

一對(duì)夫妻從車(chē)?yán)锵聛?lái)，妻子略帶疑惑地問(wèn)丈夫是否找錯(cuò)了，由于丈夫堅(jiān)持跟著導(dǎo)航過(guò)來(lái)的，所以妻子不放心在青云壹號(hào)的售樓處門(mén)口問(wèn)了聲，“這是否為融創(chuàng)北外灘壹號(hào)（項(xiàng)目曾用案名）？”在得到肯定答復(fù)后，她有些失落地對(duì)一旁丈夫嘀咕，不明白這個(gè)地段和北外灘有什么關(guān)系。

誠(chéng)然，從地理位置來(lái)看，青云壹號(hào)地處四川北路板塊，項(xiàng)目距離北外灘尚有4公里左右的距離，且周邊不少老公房，界面觀感一般。

融創(chuàng)青云壹號(hào)施工銘牌（孫婉秋攝）

銷(xiāo)售劉露（化名）卻將周邊的破敗視作對(duì)青云壹號(hào)的襯托，她說(shuō)這樣才顯得“青云壹號(hào)像一顆明珠一樣。”她透露126㎡4室的小洋房由于得房率高達(dá)87%，已吸引了不少客戶(hù)持幣待購(gòu)。“我手上有不少客戶(hù)為了中簽已經(jīng)發(fā)動(dòng)了身邊的親朋好友準(zhǔn)備了4、5個(gè)號(hào)來(lái)?yè)u號(hào)。”她預(yù)測(cè)“千人搖這次是跑不掉了”。

青云壹號(hào)沙盤(pán)（孫婉秋攝）

多個(gè)新盤(pán)撐起了為期8天的國(guó)慶檔，它們的表現(xiàn)也決定了黃金周的最終成色。