上海商業地產租賃需求復蘇，投資者逐步青睞數據中心等另類資產

 
核心要聞：    
 
 隨著住宅銷售的持續復蘇，仲量聯行預計，2020年整體成交量將超過2019年，一手價格可能在第四季度繼續小幅上漲。此外，近期，上海放寬對四所高校應屆生的落戶政策，預計未來幾年剛需購房者的需求將會增加。
 
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隨著新冠疫情得到有效控制，上海商業地產租賃需求逐步復蘇。仲量聯行10月13日發布的上海房地產市場數據顯示，今年三季度，上海辦公樓市場凈吸納量達16.2萬平方米，為二季度凈吸納量的約2倍。其中，內資證券公司和律所的租賃需求持續保持活躍，科技新媒體和醫藥行業的租賃需求也持續增長。

內資證券公司和律所租賃需求活躍

在三季度16.2萬平方米的上海辦公樓凈吸納量中，非中央商務區的辦公樓凈吸納量為15.6萬平方米，顯著高于二季度的8.6萬平方米和一季度的負3.3萬平方米；上海中央商務區的辦公樓凈吸納量則在過去兩個季度負值后首次轉正，為6200平方米。

仲量聯行上海商業地產部高級董事朱熙東向記者表示，內資證券公司和律所的租賃需求持續保持活躍，科技新媒體和醫藥行業的租賃需求也持續增長。

在供應量方面，今年三季度，上海共有四個新項目竣工，總供應量為43.1萬平方米。位于中央商務區的上海長寧國際發展廣場在三季度竣工，總建筑面積達12.2萬平方米；非中央商務區內共有三個新項目竣工，總建筑面積共30.9萬平方米。

“新增供應使中央商務區的空置率環比上升1.5個百分點至12.1％。”朱熙東表示，“非中央商務區內，盡管有較多新增供應，穩健的成本節約需求使空置率僅小幅上升0.8個百分點至31％。”

朱熙東預計，鑒于規劃和租客構成等因素，前灘未來有望成為上海最炙手可熱的CBD。

投資者逐步青睞數據中心等另類資產

在租賃市場回暖同時，上海商業地產投資市場繼續受到謹慎情緒影響。仲量聯行數據顯示，　2020年第三季度上海商業地產總交易額達到人民幣145億元，環比下降16.6％，同比降幅達18.6％。而2020年前三季度合計交易額552億元，同比降幅更是高達四成。

仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建成預計，上海房地產大宗交易連續兩個季度下跌，屬于比較消極的信號，“即便四季度交易量也有百來億元，但全年相比去年1000億元左右的交易量還是要下降40%左右，疫情對房地產大宗交易市場還是有影響的。”

投資者類型方面，葉建成透露，2020年前三季度，上海房地產投資市場中自用型買家占主導地位，高達75%，比如，國海證券以人民幣14億元購置了綠地外灘中心C1大樓；某科創板企業購置上海漕河涇地區的一個辦公樓項目作為自用。在投資類別方面，辦公樓資產仍是買家首選，上海三季度辦公樓總交易額達人民幣95億元，占上海總交易額的65.5％。

葉建成同時表示，鑒于經濟不確定性和辦公樓市場未來供應較多的考量，機構投資者正尋找除辦公樓之外的資產類別，其中，數據中心、物流地產和工業領域頗受青睞，三季度總交易額達人民幣27億元，占總交易額的18.6％。

“由于卓越的回報，另類資產（如數據中心）已成為許多投資機構值得關注的投資選項。我們預計，投資者將通過投資組合更多元化來降低風險，特別是通過增加對物流地產和另類資產的投資來實現。”　葉建成表示。

展望2020年四季度，仲量聯行預計上海房地產投資市場的投資者情緒和交易量仍較為低迷。“目前，租金在下降，投資收益率在上升，投資者都在觀望。”葉建成表示。

住宅市場三季度成交300萬平方米

在商業地產租賃回暖、投資依然低迷同時，上海一手住宅市場持續回暖。數據顯示，三季度上海整體市場共成交300萬平方米，環比增長21.8%，同比增長35.4%。

其中，高端住宅市場同樣銷售勢頭良好，尤其是一些位于有較大發展潛力的板塊，比如帶有完善配套設施或學區資源的新項目受到市場追捧并在開盤首日即告售罄。

在一手住宅供應方面，隨著限價小幅松動和成交穩步復蘇，開發商繼續加速推盤，上海三季度共迎來約280萬平方米的新增供應，環比上升30%。高端住宅市場供應有所放緩，三季度共有四個新項目推出447套住宅，環比下降72.1%，不過，新項目取得了更高的備案價格，推動高端一手價格環比上漲0.3%至120281元/平方米。

隨著住宅銷售的持續復蘇，仲量聯行預計，2020年整體成交量將超過2019年，一手價格可能在第四季度繼續小幅上漲。此外，近期，上海放寬對四所高校應屆生的落戶政策，預計未來幾年剛需購房者的需求將會增加。