2天3城收緊樓市調(diào)控，7月以來已有27城出手

 
 
核心要聞：    
 
 雖然當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力猶存，成交復(fù)蘇動(dòng)能減弱，但是中央“房住不炒”的決心還是比較堅(jiān)定的，地方響應(yīng)中央號(hào)召，從7月以來熱點(diǎn)城市的“調(diào)控潮”便可看出端倪，預(yù)計(jì)四季度地方調(diào)控“緊多松少”的局面還將延續(xù)
 
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中秋國慶小長假剛過完，多地樓市調(diào)控接踵而至。

繼10月9日徐州、紹興發(fā)文收緊樓市調(diào)控后，10月10日，長春再次加碼調(diào)控，要求購買新房首次申請(qǐng)公積金貸款的首付比例不得低于3成，新政自10月15日起實(shí)施。

至此，今年7月以來，已經(jīng)有超過27個(gè)城市發(fā)布了超過30次收緊調(diào)控政策。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力猶存，成交復(fù)蘇動(dòng)能減弱，但是中央“房住不炒”的決心比較堅(jiān)定，地方響應(yīng)中央號(hào)召，從7月以來熱點(diǎn)城市的“調(diào)控潮”便可看出端倪，預(yù)計(jì)四季度地方調(diào)控“緊多松少”的局面還將延續(xù)，特別是銀川（已出新政）、西寧等這類房價(jià)漲幅后來居上而政策依舊寬松的城市，政策緊縮概率頗高。

長春公積金首次貸款首付升至3成

10月10日，長春市住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首付款比例的通知》要求，自2020年10月15日起，在長春市及所轄縣（市）、區(qū)購買新建商品房，首次申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的，首付款比例不得低于購房款總額的30%。

長春此次樓市調(diào)控并非年內(nèi)首次，此前在9月23日，長春市就發(fā)布了《關(guān)于落實(shí)城市主體責(zé)任進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，出臺(tái)了包括加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理、完善商品住房用地供應(yīng)方式、加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、繼續(xù)實(shí)施商品住房價(jià)格指導(dǎo)、調(diào)整商品住房信貸政策、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)等7條措施。

其中，最主要的是調(diào)整商品住房信貸政策，提高首套、二套商品住房首付比例，購買首套商品住房貸款最低首付比例不得低于30%，購買二套商品住房最低首付比例不得低于40%。不予發(fā)放第三套及以上商品住房貸款。

對(duì)于“9.23”新政出臺(tái)的背景和原因，長春市住房保障和房屋管理局此前表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控關(guān)系國計(jì)民生，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。我市始終對(duì)市場(chǎng)調(diào)控工作高度重視，特別是列入全國22個(gè)長效機(jī)制試點(diǎn)城市后，積極落實(shí)城市主體責(zé)任，因地制宜，綜合施策，運(yùn)用金融、稅收等經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

“近期，在國家統(tǒng)計(jì)局公布的價(jià)格指數(shù)中，我市商品住房價(jià)格指數(shù)有增長趨勢(shì)。為進(jìn)一步嚴(yán)格落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作決策部署，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，依據(jù)‘一城一策’方案，我市選取了政策工具箱部分條款，制定出臺(tái)本次調(diào)控政策。”長春市住房保障和房屋管理局說。

據(jù)了解，8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，被“談話”的城市之一就有長春。此次長春公積金新政是對(duì)“9.23”新政內(nèi)容的升級(jí)補(bǔ)充。長春市住房公積金管理中心稱，該決定是根據(jù)《長春市人民政府辦公廳關(guān)于落實(shí)城市主體責(zé)任進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》的要求做出的。

徐州、紹興小長假后率先收緊調(diào)控

就在中秋國慶小長假結(jié)束后的第一個(gè)工作日（10月9日），徐州、紹興率先發(fā)文收緊樓市調(diào)控政策。

其中，徐州市住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從加強(qiáng)商品住房土地精裝供應(yīng)、加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格備案管理、強(qiáng)化裝修行為及裝修價(jià)格監(jiān)管、落實(shí)房地產(chǎn)金融政策、繼續(xù)堅(jiān)持商品住房限制交易政策、大力推進(jìn)住房保證工作等八個(gè)方面提出調(diào)控措施。

紹興市住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》，從嚴(yán)格執(zhí)行“限地價(jià)、競(jìng)配建”政策、嚴(yán)格實(shí)行“雙備案”制度、嚴(yán)格分期銷售管理、嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)秩序、嚴(yán)格落實(shí)主體責(zé)任等五方面加強(qiáng)調(diào)控。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽フJ(rèn)為，通讀此次徐州、紹興出臺(tái)的新政全文，二者存在一定的共性特征：一方面，規(guī)范土地市場(chǎng)，加大土地供應(yīng)，同時(shí)差別化供地，旨在“控地價(jià)”。徐州政府提出堅(jiān)持“一區(qū)一策”精準(zhǔn)調(diào)控，交易熱點(diǎn)區(qū)域精準(zhǔn)投放，優(yōu)先滿足剛需，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；紹興政府則強(qiáng)調(diào)建立房價(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行“限地價(jià)、競(jìng)配建”政策，嚴(yán)格控制溢價(jià)率和樓面地價(jià)。

另一方面，實(shí)施銷售價(jià)格備案管理，“穩(wěn)房價(jià)”意圖明顯。徐州政府規(guī)定宗地建面低于10萬平方米，實(shí)行一次性價(jià)格備案；宗地建面高于10萬平方米的項(xiàng)目，可分期進(jìn)行價(jià)格備案，每次備案不低于10萬平方米，最后一期不足10萬平方米，據(jù)實(shí)備案；備案價(jià)格一年內(nèi)不得調(diào)整。紹興則要求市區(qū)（含越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)和鏡湖新區(qū)）新建商品住房備案價(jià)格嚴(yán)格實(shí)行“雙備案”制度，須經(jīng)區(qū)聯(lián)席會(huì)議審議通過后提交市聯(lián)席會(huì)議審議確定。新開盤項(xiàng)目價(jià)格備案須綜合考慮同區(qū)域內(nèi)其他類似房源價(jià)格或“地價(jià)+成本”等因素，加推盤項(xiàng)目價(jià)格備案不得高于首次備案的商品住房價(jià)格。

此外，兩地均發(fā)布了規(guī)范市場(chǎng)秩序、營造良好輿論環(huán)境的多項(xiàng)舉措，譬如嚴(yán)厲打擊房企、中介發(fā)布虛假房源、虛假廣告、捂盤惜售、哄抬房價(jià)、誘騙消費(fèi)者交易等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為等。

值得注意的是，徐州除了上述常規(guī)操作之外，還特別提及了繼續(xù)堅(jiān)持商品住房限制交易政策，市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房，限售5年，市區(qū)戶籍居民家庭擁有二套住房及以上、非市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房及以上，限售6年。政府抑制短期炒房的決心可見一斑。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，雖然繼續(xù)堅(jiān)持商品住房限制交易政策內(nèi)容不屬于新的內(nèi)容，2018年6月徐州已經(jīng)落實(shí)了限售政策，但此次重申政策，也繼續(xù)釋放政策收緊的信號(hào)，至少類似6年限售的約束，也可以規(guī)范住房交易，防范各類住房炒作，也使得限售政策的效應(yīng)進(jìn)一步放大。

已有27城發(fā)布超30次收緊政策

中秋國慶小長假剛過，多地樓市調(diào)控收緊有何深意？

對(duì)此，楊科偉認(rèn)為，雖然徐州、紹興并不是此前中央政府房地產(chǎn)工作座談會(huì)的約談城市，但是從其2020年疫后樓、地市恢復(fù)程度來看，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度攀升，房、地價(jià)居高不下是其加碼調(diào)控的直接導(dǎo)火線。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在8月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中，徐州新房價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，二手房上漲也是0.8%。今年前三季度，徐州土地交易收入總金額達(dá)到372.8億元，同比大幅上漲73%，位居全國第29名。新房價(jià)格連漲55個(gè)月、“金九銀十”多家樓盤扎堆入市、買房人連夜搶房頻頻上演。紹興也屬于房價(jià)上漲比較明顯的區(qū)域。所以持續(xù)上漲的房價(jià)，使得調(diào)控收緊的必要性提高。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，徐州8月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅為全國第四，屬于房價(jià)過熱的城市，所以政策出臺(tái)符合預(yù)期。“徐州是今年第四季度全國首個(gè)政策收緊的城市，對(duì)于其他城市的房地產(chǎn)政策有啟發(fā)意義。”他說。

今年下半年以來，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控持續(xù)收緊。據(jù)張大偉統(tǒng)計(jì)，紹興與徐州是下半年來全國第26-27個(gè)收緊調(diào)控政策的城市，本輪已經(jīng)超過27個(gè)城市發(fā)布了30多次房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策。

不過，在楊科偉看來，自7月以來熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，限制性作用呈現(xiàn)出遞減趨勢(shì)：首先出臺(tái)調(diào)控的杭州、深圳、東莞等地，手段相對(duì)嚴(yán)苛，對(duì)短期市場(chǎng)影響較大，而后逐步跟進(jìn)的寧波、沈陽等地，調(diào)控力度相對(duì)溫和，市場(chǎng)反響一般；時(shí)至今日，成都、徐州、紹興再次出臺(tái)新政，形式大于實(shí)質(zhì)，更多的是釋放地方政府貫徹落實(shí)“房住不炒”的堅(jiān)定決心，引導(dǎo)居民購房預(yù)期的轉(zhuǎn)變，對(duì)短期樓市影響有限。

對(duì)于四季度整體政策走向，楊科偉認(rèn)為，雖然當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力猶存，成交復(fù)蘇動(dòng)能減弱，但是中央“房住不炒”的決心還是比較堅(jiān)定的，地方響應(yīng)中央號(hào)召，從7月以來熱點(diǎn)城市的“調(diào)控潮”便可看出端倪，預(yù)計(jì)四季度地方調(diào)控“緊多松少”的局面還將延續(xù)，特別是銀川（已出新政）、西寧等這類房價(jià)漲幅后來居上而政策依舊寬松的城市，政策緊縮概率頗高。不過從限制性政策的力度而言，預(yù)計(jì)也將延續(xù)遞減態(tài)勢(shì)，之后出臺(tái)調(diào)控加碼的城市，大概率如徐州、紹興一般，手段相對(duì)溫和，市場(chǎng)規(guī)范作用大于抑制作用。