社科院《中國住房發展報告（2020-2021）》全文重點分析一覽

　　以下為報告主要觀點：

　　歷史回顧發現：過去一年住房市場經歷了先降后升的V型變化，其空間分化有所減弱。第一，時間上，住房市場經歷急速下降后轉向邊際遞減式回升。首先，全國住房價格增幅經歷了下降、回升和企穩的過程，截至2020年11月，房價平均水平突破萬元大關，全國房價平均為10071元/平方米，同比增長7.9%。其次，住房銷量創造了新高，住房開發量增速有升有降。在需求方面，月度住房銷售面積增長率波動較大，總體保持由降轉升的恢復態勢，并創造了新高水平；在供給方面，新開工、施工與竣工面積經歷從驟降到波動性恢復的過程；待售住房面積有所增加，同比增幅呈現倒“U”型變動。再次，房地產投資經歷從驟降到穩步恢復性增長的過程，對經濟增長的貢獻較大。全國住房開發投資額增幅呈現“V”型變動，住房開發投資當月完成額同比增長率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，后逐步上升，2至2020年10月，住房開發投資當月完成額同比增速14.27%。2020年度住房開發投資與經濟增速保持同步變動態勢，其對于穩投資、促增長發揮了重要作用。最后，租賃市場受疫情沖擊較大且恢復緩慢，城市層級性分化比較明顯。疫情沖擊下全國住房租賃市場整體遇冷，不同層級城市間“冷熱不均”，分化明顯。第二，空間上，房價空間分化總體有所減弱。首先，總體房價降溫明顯，空間演變趨緩。房價上漲城市數量和上漲速度低于去年同期。其中一線城市房價水平大幅領先其它層級城市，一、二線城市二手房價格增速先緩慢下降再微幅上升，三線四線城市二手房價格增速有所回落。其次，房價水平區域差異大，東部地區領先，中西部地區并進，東北地區墊底。最后，城市群房價增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。

　　總體現狀判斷發現：房地產市場恢復比較理想，但特征不同以往。第一，樓市穩定并對“六保六穩”發揮關鍵性貢獻，取得了可喜的成績。首先，住房市場恢復基本符合預期，2020年1-11月，全國住宅和商品房累計銷售面積皆超過2019年的同期水平，房地產和住房開發投資恢復到中高速水平；其次，住房市場在嚴重外部沖擊下實現快速恢復，2020年住房市場經歷1-2月份的劇烈下降后，開始快速回升，由負轉正；空間分化的勢頭有所趨緩，并且總體風險有所下降；最為重要的是房地產相關產業對“六保六穩”貢獻較大。第二，房地產市場風險、錯配和擠出的問題沒有根本解決，還存在潛在的隱憂。首先，炒房還沒有被完全控制，2020年11月，全國70個大中城市中有44個城市二手房價格環比上漲，高于10月份的39個；其次，樓市風險總體仍比較大，其仍是經濟金融的重要風險源；再次，住房與人口分布錯配加劇，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中城市群和都市圈里，但是2002到2017年房地產銷售僅69.62%在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比較突出；再次，租賃市場的問題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發生；最后，房地產對消費、投資的擠出效應有所增加并仍在阻礙結構調整。第三，住房市場從劇烈波動增長轉向恢復性平緩波動增長，出現了新興的特征。具體而言，住房市場的增長周期長度未變，但波動幅度更加平緩，其季度變化始終存在，但變動幅度更為平緩，2020年經歷了春寒夏暖秋冬回溫的轉變；其空間分化從持續轉向交替，從城市轉向都市圈城市群；此外，房地產投資增長在下降一個臺階后總體穩定，而房價增長與經濟增長從相背而行轉向相向而行。