北京寫字樓租金降幅創近十年新高！2020租金下降原因分析(2)

　　2020年12月22日，高力國際在北京亞洲金融大廈召開“高力國際華北區2020第四季度新聞發布會”，就2020年全年北京商業地產的表現進行回顧并對2021年做出展望。

　　2020年市場迎來近十年的租金同比最大降幅。市場所有的變化因素最終都會反映到租金變化上，在原本就是供需嚴重不平衡的市場環境下，又疊加了疫情影響，整體租金同比降幅達到了創近十年記錄的新高，從2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米，降幅達到8.4%。市場租金從2018年的高點已經連續三年回調，調整幅度合計接近13%。高力國際認為，這樣的租金降幅是符合市場預期的，在新增需求有限的情況下，市場存量租戶的競爭就會變得更加激烈，企業在不景氣時期對于辦公租賃成本變化就會變得更加敏感。這樣的激烈競爭不僅存在于子市場之間，也存在于不同級別的辦公樓宇之間。例如，根據在三季度的租戶問卷調查發現，在疫情期間，租戶出現了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。同樣的，在甲級寫字樓業主向企業提供更有競爭力的租賃條件的時候，也出現了企業回流到甲級樓宇的現象。在可預見的未來一年內，該現象不會出現根本性改變，存量租戶的競爭將會愈演愈烈。

　　2021年對于北京甲級寫字樓市場來講將會是極具考驗的一年。通過初步統計，高力國際預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市（2019年超過90萬平方米），其中有近百萬平米的項目可能會在明年上半年入市。若所有項目如期入市，創紀錄的新增供應量將給市場帶來前所未有的沖擊，當然這也是未來3-4年最后的一次的新項目集中入市潮。巨量供應將直接考驗市場新增需求的恢復情況，好消息是我們已經看到正在恢復的新增需求，但可持續性仍然有待進一步觀察。隨著本輪供應高峰的結束，明年租金依然處于下降通道，但降幅應該會小于今年，在四季度將開始進入探底階段。高力國際華北區董事總經理嚴區海提出，高力國際依然維持市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經濟增長穩步復蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎宏觀條件，并預計供需失衡的態勢在明年仍會加劇，以及空置率明年觸頂的基本研判。

　　成熟產業園市場得益于較強的產業支撐，市場需求在四季度出現大幅回升。對比寫字樓市場，產業園市場需求在四季度的回升更加強勢，單季度貢獻近10萬平方米的凈吸納量，全年凈吸納量15萬平方米，其中四季度貢獻了其中的66%。望京-酒仙橋和上地在四季度表現出了非常強的需求，兩個市場的單季度凈吸納量都超過了5萬平方米，完全得益于兩個區域非常強的互聯網科技的產業聚集效應。高力國際華北區研究部董事陸明提到，“對比寫字樓市場和產業園市場的需求，我們發現目前北京市場已經出現比較突出的產業發展和甲級寫字樓需求錯配的問題。簡而言之，目前市場的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產業園內，其中主要以互聯網科技類公司為主。這類企業新增辦公需求依然首選其周邊的產業園或乙級寫字樓，并不會選擇市中心的甲級寫字樓。這背后除了較低的租金成本外，產業聚集效應也是重要因素，這也是上地和望京-酒仙橋區域在今年疫情后表現優于市場平均水平的根本原因。”