聚焦3·15 | 知名房企頻現(xiàn)品質(zhì)“塌方” 房屋質(zhì)量問題與銷售亂象何時休
3月15日是國際消費者權(quán)益日。在住房領(lǐng)域，隨著房地產(chǎn)企業(yè)對規(guī)模增長的追求，在高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高擴(kuò)張的“三高”運營模式下，新房質(zhì)量問題、逾期交付、虛假宣傳等問題不斷曝出，越來越多的購房者通過投訴、曝光等多種方式維護(hù)自身權(quán)益。
在此，《投資者網(wǎng)》盤點房地產(chǎn)行業(yè)的消費侵權(quán)亂象，希望能對購房者予以提示，對企業(yè)以示警醒。
新房滲漏成投訴“重災(zāi)區(qū)”
近日，《投資者網(wǎng)》梳理購房消費者公開投訴信息發(fā)現(xiàn)，萬科、金隅集團(tuán)(行情601992,診股)、中梁控股、中南建設(shè)(行情000961,診股)、中交地產(chǎn)(行情000736,診股)、綠地控股(行情600606,診股)、新城控股(行情601155,診股)、保利地產(chǎn)(行情600048,診股)、建發(fā)股份(行情600153,診股)、大唐地產(chǎn)等知名房地產(chǎn)企業(yè)遭遇的投訴情況較為突出，其中，新房質(zhì)量問題成為維權(quán)投訴“重災(zāi)區(qū)”。
具體到房屋質(zhì)量問題類型上，房屋滲水、漏水問題尤為明顯。以萬科為例，2020年央視315晚會對萬科旗下廣州萬科尚城出現(xiàn)的樓頂如“水簾洞”進(jìn)行披露曝光，其中最先收房的201戶中，竟有146戶出現(xiàn)漏水情況。
萬科旗下項目出現(xiàn)漏水現(xiàn)象并非個例。2020年11月18日，萬科青島小鎮(zhèn)的業(yè)主向做客《行風(fēng)在線》的青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長劉玉勇反映，原應(yīng)于2018年交房卻因房屋滲漏問題遭延期兩年多仍未交房，開發(fā)商多次維修，但滲漏問題依舊存在。劉玉勇表示，此事完全是開發(fā)商的責(zé)任，要求質(zhì)監(jiān)站和萬科小鎮(zhèn)的施工單位盡快到現(xiàn)場，找出原因，徹底解決問題。公開資料顯示，萬科青島小鎮(zhèn)的開發(fā)商為山東小珠山建設(shè)發(fā)展有限公司，是萬科控股子公司。
無獨有偶。根據(jù)微博、人民網(wǎng)(行情603000,診股)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴信息，南昌萬科青山湖項目、萬科天倫紫臺小區(qū)也存在漏水問題。此外，保利地產(chǎn)旗下項目鹽城保利紫荊公館、九江保利八里翡翠小區(qū)，中梁控股旗下項目許昌中梁首府、金隅集團(tuán)旗下項目金隅南七里三期翰墨園、建發(fā)股份旗下項目建發(fā)瓏玥灣、新城控股旗下項目惠州市鹿江風(fēng)華、中南建設(shè)旗下項目中南上熙府熙悅花園，均出現(xiàn)了消費者投訴房屋漏水情況。
墻體開裂空鼓遭頻繁投訴
《投資者網(wǎng)》盤點2020年以來遭遇購房消費者投訴的房地產(chǎn)項目發(fā)現(xiàn)，墻體地板開裂空鼓，墻體、地面開裂等問題尤為觸目驚心。
舉例來看，在2020年7月，萬科旗下項目—位于南昌縣的鴻海萬科天空之城因房屋質(zhì)量問題引發(fā)購房消費者圍堵售樓處進(jìn)行維權(quán)。根據(jù)業(yè)主反映，據(jù)不完全統(tǒng)計，鴻海萬科天空之城地下室約四十多根柱子爆裂，同時部分墻體開裂問題明顯，地基下沉，頂板開裂。該事件引發(fā)輿論后，政府相關(guān)部門介入。經(jīng)相關(guān)專家現(xiàn)場查勘發(fā)現(xiàn)，該項目部分地庫尚在施工，頂板覆土還未完成，連日來受持續(xù)強(qiáng)降水影響，地下水浮力增大導(dǎo)致柱體裂縫。當(dāng)時，當(dāng)?shù)刈〗ň只貜?fù)稱，已責(zé)令施工單位編制加固方案。
中梁控股旗下項目也因出現(xiàn)大量樓層開裂等原因遭購房消費者的投訴。根據(jù)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴信息顯示，常德市中梁濱江首府的業(yè)主向常德市鼎城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局投訴稱，投訴者于2019年5月份購買了中梁濱江首府的期房，合同約定于2020年12月31號之前交房，因疫情原因交房時間推遲到2021年1月31號。據(jù)該投訴者表示，該樓盤所有樓棟90%均有不同程度的天花板貫穿性裂縫情況，其購買的新房中，臥室、客廳、走廊過道全都布滿“蜘蛛網(wǎng)”狀補(bǔ)丁，擔(dān)心存在極大的安全隱患。
常德市鼎城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2021年1月4日在人民網(wǎng)留言板回復(fù)投訴者表示，“最近一段時間以來，我局從網(wǎng)絡(luò)論壇、市長熱線、短視頻平臺多次接到群眾反映房屋質(zhì)量的帖子、電話、視頻等，也有部分群眾直接上門反映問題。”針對該情況，常德市鼎城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局成立了工作小組，提出開發(fā)商必須承擔(dān)主體責(zé)任，相關(guān)責(zé)任單位主動履行各自職責(zé)，有問題的房屋立即建立檔案，一戶一檔，立即主動整改等要求。
中梁控股旗下項目出現(xiàn)質(zhì)量問題亦非首次。在2020年，有購房消費者投訴稱六安中梁國賓首府（中梁地產(chǎn)·六安中梁香緹學(xué)府）貫穿性裂縫，貫穿性裂縫達(dá)5米之長，“之前的裂縫肉眼清晰可見，開發(fā)商來補(bǔ)了一次，就糊了一層水泥了事?！?購房消費者對該項目的質(zhì)疑聲不絕于耳。根據(jù)皖西日報在2020年6月的報道，該項目出現(xiàn)了樓板開裂、墻體漏孔、飄窗消失等問題，當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督處工作人員表示會繼續(xù)督促開發(fā)商負(fù)起責(zé)任，妥善解決業(yè)主的合理合法訴求。
根據(jù)《投資者網(wǎng)》不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)旗下項目出墻體開裂空鼓等情況遭遇投訴較為頻繁。自2020年以來，保利地產(chǎn)旗下保利西江月出現(xiàn)墻面突出，地板不平；綠地控股旗下項目濟(jì)南綠地國際城出現(xiàn)地下車庫多處有地面開裂、水泥地面外翻，徐州綠地悅庭小區(qū)出現(xiàn)構(gòu)造柱里只有鋼筋而沒有水泥、墻體瓷磚脫落；中南建設(shè)旗下項目中南欣悅府墻體裂痕明顯；中交富力雅郡共有產(chǎn)權(quán)房項目墻體易脫落；大唐地產(chǎn)旗下項目南寧大唐印象房屋內(nèi)墻面空鼓，地面瓷磚空鼓；惠州市鹿江風(fēng)華墻體空鼓開裂等，均遭受到了購房消費者的投訴。
精裝不“精”遭吐槽
近年來，在提倡節(jié)能降耗、低碳經(jīng)濟(jì)、減少重復(fù)裝修和二次裝修的背景下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)推出精裝房項目，數(shù)據(jù)顯示，2019年我國住宅精裝修市場規(guī)模約320萬套，市場滲透率已快速提升至32%。
精裝房快速占據(jù)市場的主要原因，一方面是國家相關(guān)部門出臺政策積極推動，另一方面則是在商品房“限價令”的影響下，精裝房的“精”已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)提升溢價的主要方式。隨著未來城鎮(zhèn)化率不斷提升，二三線城市精裝房滲透率將向一線城市逐步靠攏，全國精裝房滲透率有望進(jìn)一步提升。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、南京、成都、深圳等城市的精裝修房比例達(dá)到四成以上，而且增長趨勢有增無減。
但是由于目前精裝房缺乏明確的行業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、缺乏明確的驗收標(biāo)準(zhǔn)，這也導(dǎo)致了精裝房亂象的出現(xiàn)。《投資者網(wǎng)》梳理發(fā)現(xiàn)，成都中梁壹號院、建發(fā)瓏玥灣、惠州市鹿江風(fēng)華、中南上熙府熙悅花園等多個項目精裝房均遭遇了投訴。
具體來看，建發(fā)瓏玥灣二期樣板房購買者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴稱，衛(wèi)生間防水沒做好漏水完成，木地板發(fā)霉，返工后的工程不盡人意；墻布脫膠、脫落、發(fā)霉；房間門嚴(yán)重脫落；餐廳兩軟包背景墻底板發(fā)霉嚴(yán)重；入戶門完全不匹配等。2021年1月25日，泉州市鯉城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)稱，該樣品房在購買前已裝修完畢，開發(fā)商在發(fā)現(xiàn)問題后多次安排維修更換，已安排施工人員重新進(jìn)行防水、鋪設(shè)新石材、更換木地板等工作。
中南建設(shè)旗下項目中南上熙府熙悅花園也遭遇購房者投訴。人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴信息顯示，開發(fā)商承諾3000多元/平方的精裝標(biāo)準(zhǔn)交房，有樣板間做參考。臨近交房前發(fā)現(xiàn)，樣板間被拆除，新房裝修與之前開發(fā)商樣板間材料不符合；房子內(nèi)裝修基本無成品保護(hù)，出現(xiàn)滲水現(xiàn)象，墻面開裂嚴(yán)重，未交房就已經(jīng)有多處在維修。
四川省成都市溫江區(qū)相關(guān)部門回復(fù)表示，關(guān)于房屋局部滲水漏水、質(zhì)量差的問題，區(qū)住建局工作人員已責(zé)成建設(shè)單位進(jìn)行排查，對排查出的問題進(jìn)行整改處理。關(guān)于開發(fā)企業(yè)擅自提前拆除樣板間裝修的問題，開發(fā)企業(yè)稱實體樣板房位于在建樓棟中，因施工過程中粉塵、用水及雨水等，造成樣板房內(nèi)的裝修及設(shè)施均遭到了不同程度的損壞，出現(xiàn)局部墻體、地板發(fā)霉等現(xiàn)象，已無法滿足展示要求。為方便購房人接房時與樣板間進(jìn)行比對，開發(fā)企業(yè)按照原公證證據(jù)保全的樣板間裝修方式對樣板間進(jìn)行翻修處理。
政府部門的回復(fù)印證了開發(fā)商企業(yè)拆除樣本房現(xiàn)象為實情。相關(guān)部門進(jìn)一步表示，如證實開發(fā)企業(yè)使用的裝修用材與合同約定不一致，購房人可按合同約定要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，買賣雙方亦可協(xié)商解決，協(xié)商不能達(dá)成一致意見的，可通過法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。
延期交付、銷售亂象引糾紛
除了房屋質(zhì)量問題，房地產(chǎn)企業(yè)交付困難、虛假宣傳等行為也容易引發(fā)糾紛。萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)、中南建設(shè)、中交地產(chǎn)等知名房地產(chǎn)企業(yè)旗下項目均有被投訴的記錄。
房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)定或承諾的交付期間沒有交付，交付困難通常情況下會出現(xiàn)以下現(xiàn)象，一是樓盤爛尾，比如2020年備受關(guān)注的昆明幸福別樣城的購房者們只能住進(jìn)自己購買的爛尾樓內(nèi)；二是延期交付，“雖遲但到”，新房最終得以實現(xiàn)交付；三是交付標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，如綠化面積嚴(yán)重縮水、小區(qū)配套與實際宣傳不符等。而在實現(xiàn)交付后，仍可能存在房屋產(chǎn)權(quán)問題，如買到房子后三五年都遲遲拿不到房產(chǎn)證等。
在房地產(chǎn)銷售過程中的亂象則主要涉及操縱房價、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價；違規(guī)銷售、變相加價、一房多賣、霸王條款、價格欺詐以及限制阻撓使用公積金；打著“工抵房”“抵賬房”等名義賣房，房企額外收取團(tuán)購費、入會費、電商費等費用等。
虛假宣傳通常是房地產(chǎn)企業(yè)為促進(jìn)銷售所采取的欺騙伎倆。虛假宣傳可能有：承諾的學(xué)校地鐵、配套設(shè)施等與事實不符；規(guī)劃承諾與實景不一，如公攤面積過大、贈送露臺消失等；小區(qū)配套與實際不符；發(fā)布不實房源和價格信息、進(jìn)行不實承諾等欺騙、誤導(dǎo)購房人的虛假房地產(chǎn)廣告等。
以綠地控股旗下項目來看，有購房消費者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴稱，濟(jì)南綠地國際城賣房時虛假宣傳，開發(fā)商承諾的實驗中學(xué)、育英中學(xué)等教育配套并不存在。針對該投訴，濟(jì)南市市中區(qū)市場監(jiān)督管理局進(jìn)行了調(diào)查，2020年8月回復(fù)稱，根據(jù)目前初步掌握證據(jù)，開發(fā)商涉嫌在配套學(xué)校等方面存在虛假宣傳的行為。
而在新房交付方面，綠地旗下項目鄭州綠地濱湖國際城延期交付已近五年，交房遙遙無期，被購房消費者起訴；西安綠地生態(tài)城五期項目于2018年對外出售，合同約定于2020年6月25日進(jìn)行交付，實際上該項目于2020年10月31日達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)通知業(yè)主收房，未準(zhǔn)時進(jìn)行交付。
值得一提的是，關(guān)于住宅工程存質(zhì)量缺陷問題，海南已試行“房屋質(zhì)量險”。今年2月24日，海南省住建廳、海南省銀保監(jiān)局、海南省發(fā)改委等4部門聯(lián)合印發(fā)的《海南省房屋建筑工程質(zhì)量潛在缺陷保險實施細(xì)則（試行）》明確規(guī)定，業(yè)主在保險期間內(nèi)發(fā)現(xiàn)住宅工程存在保險范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷，可向保險公司提出索賠申請，主體結(jié)構(gòu)工程倒塌、坍塌、有防水要求的部位出現(xiàn)滲漏等4類質(zhì)量問題可索賠
近年來，房企在繼續(xù)擴(kuò)容的同時，規(guī)模增速逐漸放緩，房地產(chǎn)行業(yè)也將從規(guī)模化競爭演變?yōu)椴町惢偁庪A段，產(chǎn)品力將變?yōu)樾袠I(yè)重點。在行業(yè)激烈競爭的下半場，企業(yè)如何在規(guī)模、口碑與利潤之間取得平衡，將成為突圍制勝的關(guān)鍵。