真離婚卻不能買房 樓市新政下“被誤傷”的剛需者
毛哲：再婚一年擬購房，不屬于限購人群，但因離婚未滿三年無法從銀行處獲得貸款。
樂樂：上海戶口，名下無房、無貸，前夫一套婚前房產，離婚后購房被要求按二套房貸款。
古月：已簽購房合同，臨近網簽時迎來新政，按離異前家庭總套數計算，被列入限購群體。
“只要是三年之內離婚的，現在都不受理，不管你再婚還是未婚。”多家銀行客戶經理的回復如出一轍，毛哲的心情跌入谷底。
步入4月，毛哲還在嘗試咨詢更多的銀行，期盼“奇跡”的出現。毛哲告訴記者，自己已再婚一年，希望能在新生命到來之前從出租房換到新房，房地產交易中心已明確其并不屬于限購人群，但她現在的困境在于“銀行根本不給貸款”。
事實上，類似毛哲這樣情況的并非個例。《國際金融報》記者采訪了解到，在打擊“假離婚”購房炒房的同時，也有一批真離婚的剛需黨被誤傷。
那么，嚴厲調控下，真離婚人士的置換需求該如何維護？
剛需黨被誤傷
“全市支行離婚三年內的貸款暫時都接不了，沒辦法，分行不讓接。”“婚姻狀態三年內出現變化的，我們都不接。”離婚之后，有置換需求的人士跑遍上海的十幾家銀行，得到的均是一口拒絕。
今年1月21日，上海樓市調控放大招：對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。而在此背景下，不少銀行放貸政策也出現調整——只要離婚未滿三年的，相關房貸業務一律拒之門外。
已再婚一年的毛哲希望在新生命到來之前從出租房換到新房，她從房地產交易中心確認其并不限購。但她的困境在于，銀行根本不給貸款。“房價一天天地漲，貸款買房的計劃卻一拖再拖。咨詢了好幾家銀行都說不接，只要離婚三年內的都不接，不論你有沒有再婚”。
《國際金融報》記者采訪了解到，具體到操作層面，各家銀行對于離婚未滿三年的受理標準略有不同，但即使是稍有口子的，條件也非常嚴苛。
比如，某國有大行的個人按揭經理表示，離婚未滿三年的首套認定標準需同時滿足三大條件：借款人本人名下無房、離婚協議上無房產份額、前配偶名下無房。“前配偶在簽約時也必須到場，如果前配偶不配合，則按二套處理。”該經理直言。
毛哲也曾碰到過類似的情況，并表示在實際操作層面上，這樣的要求也很難滿足。“浦發銀行(行情600000,診股)的客戶經理在我追問下松口表示可能可以接，但不一定保證放款，必須還要找前夫提供資料證實真實性，比如前夫離婚后有無買房貸款。真離婚的我們早拉黑不聯系了，只有假離婚才能提供這些吧。”毛哲表示，她現在最壞的打算就是再拖半年，直到離婚滿3年后再去銀行辦貸款。“我沒辦法了，就只能看著房價漲，著急也沒有用”。
另一家愿意受理此類貸款申請的銀行則表示，無論以前有房沒房，只能按照二套房的貸款批。
“我最大的希望就是銀行能夠特殊情況特殊處理，不能都一刀切，確實有些人名下無房也從來沒貸過款。”毛哲說。
已落戶上海的樂樂就是這么一位從來沒辦過房貸卻被誤傷的剛需黨。她此前居住的房子屬于其前夫的婚前財產，結婚時也沒加過自己的名字，離婚后更是協議給前夫。樂樂認為這套房子和自己一點關系也沒有，但由于前夫有房，因此她咨詢過的所有銀行都表示得按二套房辦貸款。她表示，怎么離了個婚，就不能辦首套房貸款了？
“離過婚的就是按二套房算，沒得商量，而且我估計大部分銀行都這樣。我勸你也不要頭皮硬了，碰到愿意做的銀行就做吧。”北京銀行(行情601169,診股)某支行的客戶經理告訴記者。“你情況越復雜，銀行越不敢接。就是一刀切，你做不做隨便你”。
樂樂無奈地說，“最壞的打算就是不能買房了，因為二套房70%的首付確實拿不出來，父母已把自己的房子賣掉，但現在銀行又不肯按首套貸款，我覺得現在買房的希望很渺茫。”
等不來的細則
在毛哲、樂樂咨詢的過程中，對于真離婚不滿三年的人如何借貸、如何根據具體個案判定應該是按首套房還是二套房貸，不少銀行人員都提到“要等細則出來才能執行”。
而這細則具體誰出？什么時候會出？有銀行客戶經理表示，是“上海銀行(行情601229,診股)同業協會”。
隨后，《國際金融報》記者詢問上海銀行同業公會方面，公會相關人士表示其主要負責銀行間的溝通，細則并不歸他們管。
而實際上，貸款者翹首以盼的所謂細則可能只是客戶經理的一種說辭。
“你這個關鍵還是放貸款的，你去銀行問。”上海銀保監局負責接線的人員表示：“銀行說等上面政策是在推脫，它能放肯定放給你的。哪個地方貸款就找哪個地方問，找執行的問。”
“政策只是大范圍的，具體落實執行各家銀行不一樣。再說現在貸款政策收的很緊，各家銀行肯定謹慎。你去找小銀行問一下，說不定房貸會沒有那么緊。”該接線人員表示。
某國有大行客戶經理對記者坦言，“等細則就是客戶經理很敷衍的說法，現在總則已經出來，條條框框規定得很死。你上交材料的時候肯定要交離婚證的，那么三年內離婚就跟紅線一樣。”
記者獲悉，在“圍堵”違規經營貸、嚴格落實房貸集中度管理的背景下，滬上不少銀行放款額度本就很緊張，甚至已有銀行停止房貸申請。有城商行的客戶經理對記者表示“現在是監管查的最嚴的時候，已有銀行被查出經營貸流入樓市被要求抽貸了，別的銀行看著也不敢冒風險。而且現在額度很緊張，我放別的更好的貸款不香嗎？”
能否盼來曙光
“他們輕飄飄的一句話，改變的就是我們的一生。”第七次從區房地產交易中心走出來時，古月感到很絕望，按離異前家庭總套數計算，她已被列入限購群體。
兩個月來，她睜眼就是想著一家人未來該住哪兒，而由于房子沒定下來，今年小升初的女兒錯過了進入心儀學校的機會，工作也因自己到處奔波受影響。
在古月的微信群里，躺著一堆在嚴政打擊假結婚下被誤傷的真離婚夫婦，有時覺得充滿希望，大部分時候覺得無望。他們尋求渠道反映自己的特殊情況，并樂意證明自己絕無炒房之嫌，但并無回應。
記者了解到，雖然全國各地均有打擊假離婚炒房的政策，但上海的政策相對更嚴。“國內有部分城市在這方面的規定是，離異2年內要追溯過去家庭所有房產，而上海升級為3年，政策嚴厲性更強。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
嚴躍進指出，上海房地產新一輪調控后，關于“政策誤傷”的討論也開始增多，尤其是集中在三個問題上：真假離婚的限購、信貸政策收緊下遲遲不放款、稅費成本增加等問題。而且此類問題也引起了部分合同違約情況，甚至引起了很多民生問題，也說明部分政策亟需繼續調研、亟需細化的迫切性。
比如信貸受阻的問題，除了真離婚人士置換需求受阻外，對于已經網簽的人來說，在途交易受到巨大影響，下家處于被動狀態，簽訂合同面臨巨額違約風險。
“一刀切的做法也確實需要不斷去研究，畢竟對購房者是有誤傷的。從實際過程看，這也說明購房需求更加復雜化，也需要地方監管部門把政策做細，適當時候也要對政策做系統的評估。”嚴躍進建議。
（文中毛哲、樂樂、古月均為化名）