任澤平2021年新觀點：如何看待房地產樓市發展趨勢？

　　近日，恒大集團副總裁、首席經濟學家、恒大經濟研究院院長任澤平先生演講《2021中國宏觀經濟分析與政策展望》。

　　任澤平表示，中國房地產如果要解決根本問題，要放眼全球，把所有的住房制度，因為98年房改，中國香港土地批注制度預算制度都在香港，你有制度，就有今天的市場，如果說你要改變現在這樣一個趨勢，或者是制度的依賴，那有必要改變它的基因，就是它的制度。比如說德國有德國的制度，就有了德國的住房市場，德國的制度是什么？就是以租賃為主，土地租賃，在德國60%的人是租房，德國有一套的住房租賃的法案，比如房東不能隨意漲價，德國租賃價格有嚴格的控制等等一套的法律，不是簡單的建了租賃房就可以解決。

　　包括新加坡主屋制有一套覆蓋人群的主屋制，這是要做詳細的研究的，當然新加坡德國在發展租賃方面非常成功，但也有失敗的，美國和日本在住房的保障方面，包括市場方面，都談不上成功，甚至付出沉重的代價，爆發了經濟危機，我們把教訓當經驗，中國的住房制度改革走到今天是有進步的，我這幾年一直呼吁，其實解決中國的住房制度改革長效機制就是八個字，世界上百年的住房制度的發展，我們城鎮化率60多，中國城鎮化還有20年，所以歷史還留給我們20年的時間窗口，讓我們把住房制度進行完善和改革。哪八個字？叫人地掛鉤和金融領域，什么叫人地掛鉤，房地產長期看人口，周期看土地，人是需求，土地是需求，金融是飯碗，人口流動的地方你給他供地，人口源源不斷流入不給他供地，這就是深圳杭州不斷上演的故事。別的地方人都跑了，但是你要是振興它開發它，土地指標向它傾斜，就一定會做好，中國現在高房價，三四線高庫存，根本原因就是人地分離，一點不復雜，經濟學來看是最普通不過的常識，土地指標是服務于人的，社保土地等等，是服務于人的。人在源源不斷向都市圈和城市群遷移，把指標配過來。

　　我們過去20年我覺得房地產最根本的就是人地脫鉤，要解決就是人地掛鉤，這還有一個認識的問題，好消息是經過幾年的呼吁，大家越來越認識到不可能均衡發展，產業也好人也好，是集聚的，所以十四五規劃包括這次兩 會提出未來重點發展就是城市群都市圈，可能很多沒有研究過，以前國土規劃有一個詞反復出現，叫區域均衡化，重點發展小城鎮，控制大城市，這句話消失了，這就是我們認識改善了。當我們的認識開始尊重客觀規律，人口流動的規律的時候，政策就到位了，當然不可能一步到位，有一個過程。第二是金融穩定，這個不展開講了，這個展開講比較麻煩。