銀河證券：當前地產行業估值處于近10年低位，建議關注優質住宅開發行業龍頭股

　　3月市場銷售熱度維持高位

　　2021年3月，30城新房銷面積同比增速為89.89%，環比增速為88.55%。由于去年一季度疫情對樓市成交產生沖擊，3月市場成交量同比增速繼續處于高位，同比19年3月增長18.18%，3月銷售熱度處于高位，成交絕對值超1月。目前各地嚴查資金流入樓市，疊加部分熱點城市政策調控，未來銷售或受到壓力，但考慮到去年一季度基數較低，21年銷售增速大概率前高后低。分一二三線城市來看，同比方面，3月單月一、二、三線成交面積增量分別為119.38%/117.23%/34.06%，環比增速分別為77.74%/96.64%/76.32%，各線城市成交面積均實現高增長，同比增長主要由于去年同期的低基數，環比增長主要由于市場供需旺盛及2月自然日天數較短。在因城施策的精準調控下，未來一、二線房地產市場大概率平穩發展。

　　頭部住宅開發企業業績穩健，物管公司普遍實現高增長

　　截至3月31日，已發布年報的A股住宅開發企業中近半數營業收入同比下降，平均降幅達23%，歸母凈利潤增速普遍低于營收增速，限價及高地價項目進入結算周期對地產公司的盈利沖擊較大。在行業由金融紅利時代邁入管理紅利時代的背景下，企業的經營管理能力的重要性愈發突顯，行業集中度提升的邏輯再度加強，像萬科、新城控股(行情601155,診股)等頭部企業的業績穩健，確定性較強。A+H股物業公司營收及歸母凈利潤均表現出較高增長，營收增速均值為42.56%，歸母凈利潤增速為69.31%，其中營收在50億以上的物管公司營收增速均值為48.03%，歸母凈利潤增速為72.54%。物業管理行業處在發展的快車道，廣闊市場空間下大有可為。

　　LPR連續11期持平，估值處于歷史低位，在修復途中

　　3月22日，全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，連續11期持平。2月我國首套房貸利率為5.28%，較上月上漲2BP。截至2021年3月31日，房地產行業PE（TTM）為7.9X，低于1年移動均值8.5X，低于3年移動均值9.4X，房地產行業PB（整體法）為1.1X，板塊估值仍處于10以來的底部區域，未來修復空間較大。

　　投資建議

　　我們看好行業當前的配置價值。政策方面已形成完整閉環，從土地端、房企以及銀行三個維度對房地產市場的穩定進行監測和調控，有利于板塊估值修復。當前地產行業估值處于近10年低位，龍頭房企2021年市盈率5.5倍，2019年主流地產公司分紅率均值31%，投資性價比凸顯。2020年全年行業表現略超預期，2021年1-3月房企總體銷售情況繼續取得亮眼成績，基本面穩健。長效機制的不斷完善推進有利于行業平穩健康發展大環境的形成，行業集中度提升邏輯不斷得到強化，在行業邁入管理紅利時代的背景下，企業的經營管理能力閑的愈發重要，建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A(行情000002,診股)、保利地產(行情600048,診股)、中南建設(行情000961,診股)；物業龍頭招商積余(行情001914,診股)；經紀服務行業標的我愛我家(行情000560,診股)。

　　風險提示

　　行業面臨經濟及行業下行壓力的風險，銷售超預期下行的風險，政策調控不確定性的風險。

　　來源：中國銀河(行情601881,診股)證券