任澤平樓市地產新觀點2021解讀：我國住房市值是多少？(2)

　　中國住房市值在國際處于什么水平？1）與發達國家相比，中國住房市值及與GDP、股債房市值的比例均較高，但人均住房市值低。從住房市值看，2018年中國為46.7萬億美元，明顯大于美國的25.8萬億美元、日本的10.3萬億美元、英法德三國合計的28.0萬億美元。從住房市值與GDP的比例看，2018年中國為356%，高于美國的126%、日本的208%、德國的238%、英國的320%、法國的341%。中國住房市值及其與GDP比例較高源于人地錯配、供求失衡以及貨幣超發，一二線高房價，三四線高庫存，導致全國住房市值高。按照“人往高處走、人隨產業走”的經濟規律和國際經驗，中國人口長期大量向都市圈集聚，但在“控制大城市規模、重點發展小城鎮、區域均衡發展”的計劃經濟思維誤導下，人地嚴重錯配，一二線城市人口流入但土地供給嚴重不足導致高房價，三四線城市人口流出但土地供給過多導致高庫存，進而導致全國住房市值較高。從住房市值占股債房市值的比例看，2018年中國為71%，高于美國的28%、日本的37%、英國的51%、法國的58%、德國的66%。但從人均住房市值來看，2018年中國為3.3萬美元，遠低于美國、日本、英國、法國、德國的7.9、8.1、13.6、14.1、11.5萬美元。中國住房市值與股債房市值的比例較高還在于中國資本市場發育不成熟，直接融資比例較低，導致股票、債券市值較低。2）與發達國家相比，中國居民家庭配置房產比例較高。2018年中國居民家庭住房資產在家庭總資產中占比達到57%，高于英國的49%、日本的37%、美國的24%、德國的22%。在中國較高房產比例的另一面，則是較低比例的金融資產配置。2018年中國居民金融資產配置占比為40.4%，遠低于美國的70.6%、日本的63.9%、英國的53.4%，略高于法國的39.2%。

　　政策建議：1）以人地掛鉤和金融穩定為核心加快構建房地產長效機制，建立居住導向的新住房制度。包括：以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優化土地供應；保持房地產金融政策穩定；轉變住房供應結構，豐富供應主體；推進房地產稅改革，抑制投機型需求。2）振興資本市場，促進居民家庭優化資產配置結構。包括：提高直接融資比重，建立市場主導型金融體系；進一步推行注冊制，提高機構投資者占比，引導價值投資理念；繼續加大證券欺詐的懲處力度，加快修訂《證券法》，聯動修改《刑法》等相關法律。

　　風險提示：結合城鎮住房來源結構假設了各類城鎮住房的折價系數；農村住房市值以成本法估算但未考慮折舊；省直轄縣數據缺失。